寫(xiě)字樓

　　寫(xiě)字樓是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)常遇到的業(yè)態(tài)，由于其較傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)復(fù)雜，且開(kāi)發(fā)量小于住宅開(kāi)發(fā)，故對(duì)寫(xiě)字樓的成本如何測(cè)算歷來(lái)是不少成本人心中的痛

　　寫(xiě)字樓做為一個(gè)開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)，目的性、使用性很強(qiáng)，且跟其定位密切相關(guān)，如何做好一個(gè)寫(xiě)字樓的成本測(cè)算呢？本文就跟大家分享一下酒店類(lèi)業(yè)態(tài)的成本測(cè)算

　　01、寫(xiě)字樓的分級(jí)

　　“寫(xiě)字樓”一詞原是粵港一帶對(duì)辦公樓宇的稱(chēng)謂，80年代以后，隨著“物業(yè)”和“物業(yè)管理”等名詞及相關(guān)行業(yè)的引入而廣泛運(yùn)用。

　　寫(xiě)字樓是指為商業(yè)類(lèi)型的公司、商社、財(cái)團(tuán)、企業(yè)、辦事處、聯(lián)絡(luò)處所提供的。用于商務(wù)、辦公用的樓宇及配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地；是以出租、出售、自用為目的的單元性房地產(chǎn)。

　　在高樓林立的現(xiàn)代城市中，寫(xiě)字樓各式各樣，建筑外觀(guān)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施等都不盡相同，但它們都有著共同的現(xiàn)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)：

　　一般位于經(jīng)濟(jì)中心城市

　　現(xiàn)代寫(xiě)字樓大都位于以金融、貿(mào)易、信息為中心的大都市，并且一般都建造在城區(qū)的中心地段或新建的開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)。交通便利便于收集和匯集大量的國(guó)際性和全國(guó)性的貿(mào)易信息，因而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、交易的功率高。

　　建筑規(guī)模大，檔次高

　　大多數(shù)現(xiàn)代寫(xiě)字樓為高層建筑，外觀(guān)宏偉、裝飾考究，建筑外形有自己獨(dú)特的風(fēng)格。內(nèi)部都裝配先進(jìn)的設(shè)備、設(shè)施，能為客戶(hù)提供舒適快捷的工作環(huán)境。

　　功能齊全

　　現(xiàn)代寫(xiě)字樓能提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車(chē)庫(kù)等。能為客戶(hù)提供工作和生活上的方便，滿(mǎn)足客戶(hù)高效率的辦公需要。

　　有良好的管理

　　許多客戶(hù)在選擇樓宇的時(shí)候不但重視樓宇的地段、質(zhì)量、價(jià)格，而且十分重視管理隊(duì)伍，現(xiàn)代化的大樓應(yīng)該有一支訓(xùn)練有素的管理隊(duì)伍，能向客戶(hù)提供規(guī)范的優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　目前寫(xiě)字樓主流的分級(jí)一般是按照甲、乙、丙三個(gè)級(jí)別劃分的

　　1. 甲級(jí)寫(xiě)字樓：是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力與新近成的寫(xiě)字樓相管;有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時(shí)的維護(hù)維修與保安服務(wù)。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓建筑面積要在2萬(wàn)平以上，每層建筑面積不低于1000平，車(chē)位配備比例是200比1。每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)5000㎡；等候時(shí)間不超過(guò)40秒，有完善先進(jìn)的智能控制系統(tǒng)。

　　同樣的，甲級(jí)寫(xiě)字樓也要單一產(chǎn)權(quán)，僅對(duì)外出租，不對(duì)外出售

　　2. 乙級(jí)寫(xiě)字樓：是指具有良好的地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新建落成的同類(lèi)建筑物。

　　乙級(jí)寫(xiě)字樓總面積1萬(wàn)平米，單層面積800平以上，標(biāo)準(zhǔn)層高凈高2.5平米，車(chē)位配比最少300比1。每部客梯服務(wù)面積不超過(guò)6000㎡，速度不低于3米/秒。應(yīng)有優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司

　　3. 丙級(jí)寫(xiě)字樓：是指物業(yè)的使用年限已較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿(mǎn)足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿(mǎn)足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持一個(gè)合理的出租率。

　　大部分寫(xiě)字樓都可以滿(mǎn)足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所以，很多時(shí)候丙級(jí)寫(xiě)字樓都不會(huì)被當(dāng)做一個(gè)等級(jí)。

　　4. 什么是“5A”寫(xiě)字樓

　　所謂5A，是指智能化5A ，包括：

　　OA：辦公自動(dòng)化系統(tǒng),Office Automation的簡(jiǎn)寫(xiě)；

　　CA：通訊自動(dòng)化系統(tǒng),Communication AutomatiON的簡(jiǎn)寫(xiě)；

　　FA：消防自動(dòng)化系統(tǒng), Fire Automation的簡(jiǎn)寫(xiě)；

　　SA：安保自動(dòng)化系統(tǒng),Security Automation的簡(jiǎn)寫(xiě)；

　　BA：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng),Building Automation的簡(jiǎn)寫(xiě)。

　　5A級(jí)寫(xiě)字樓可以簡(jiǎn)單的對(duì)等于甲級(jí)寫(xiě)字樓

　　02、寫(xiě)字樓成本測(cè)算難度

　　要說(shuō)清楚寫(xiě)字樓的成本還是挺難的，我們需要先明確幾方面

　　1. 寫(xiě)字樓測(cè)算難點(diǎn)

　　難點(diǎn)一：寫(xiě)字樓形態(tài)差異較大

　　寫(xiě)字樓由于其屬性及所處位置，往往成為當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)出現(xiàn)，因而其形態(tài)各異

　　可以是這樣

也可以這樣

還可以是這樣

　　形態(tài)的差異不僅帶來(lái)外立面的區(qū)別，也會(huì)造成結(jié)構(gòu)成本、外檐成本、設(shè)備成本的巨大差異

　　難點(diǎn)二：高度差異

　　大家知道一個(gè)建筑物高度不同會(huì)帶來(lái)成本的不小差異，而寫(xiě)字樓尤其是CBD的寫(xiě)字樓通常密度較高，也造成了其高度的不斷刷新

　　不同區(qū)位，不同使用功能的寫(xiě)字樓其高度差異會(huì)有所差異，造成結(jié)構(gòu)形式的巨大差異，其成本自然也會(huì)差異巨大

　　難點(diǎn)三：檔次標(biāo)準(zhǔn)造成差異影響成本

　　上文對(duì)寫(xiě)字樓的分類(lèi)進(jìn)行了介紹，不同檔次的寫(xiě)字樓是有具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的，規(guī)模、功能、服務(wù)等，這也造成不同檔次寫(xiě)字樓在裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等方面的巨大差異，成本自然也就千差萬(wàn)別了

　　以上的難點(diǎn)決定了寫(xiě)字樓的成本很難有個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，本文只是介紹一下常規(guī)寫(xiě)字樓的成本測(cè)算。

　　這里說(shuō)的常規(guī)是指高度、形態(tài)等

　　2. 對(duì)標(biāo)總結(jié)寫(xiě)字樓成本的主要差異點(diǎn)

　　選取了上海市三個(gè)比較有代表性的甲級(jí)寫(xiě)字樓建安成本進(jìn)行了對(duì)比分析

以某大甲寫(xiě)為基準(zhǔn)，再對(duì)細(xì)項(xiàng)進(jìn)行分析

　　得到結(jié)論：影響成本偏差主要因素為基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝、外立面方案及選材、精裝修方案及選材、電梯選配及通風(fēng)空調(diào)方案

　　可以看出即便是評(píng)級(jí)一致的寫(xiě)字樓其成本差異也會(huì)很大，而且成本差異差不多是全方位的，或者換個(gè)說(shuō)法，寫(xiě)字樓尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓可以做為一事一議的工作對(duì)待

　　03、寫(xiě)字樓成本測(cè)算

　　寫(xiě)字樓的成本測(cè)算本身沒(méi)有什么困難的，難的在于輸入條件的客觀(guān)全面

　　1. 地下工程

　　寫(xiě)字樓尤其是甲級(jí)寫(xiě)字樓一般地處繁華地段，區(qū)域整體建筑密度較高，因而施工操作面很有效，而且甲級(jí)寫(xiě)字樓通常高度比較高，需要論證基礎(chǔ)形式、基坑支付方式以及施工方式，這些是相對(duì)隱性的成本，客戶(hù)感知不到，因而要慎重反復(fù)的論證，爭(zhēng)取最優(yōu)方案，具體的

　　2. 結(jié)構(gòu)形式

　　造成寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)形式差異的最主要原因是高度及外立面形狀

　　比如百米內(nèi)的寫(xiě)字樓（以產(chǎn)園中的辦公樓居多）與150米以上的寫(xiě)字樓結(jié)構(gòu)形式必然不同，當(dāng)然也可以一樣，只是對(duì)于150米以上的寫(xiě)字樓，由于其高度、層高、跨度等功能需要，如果使用框架結(jié)構(gòu)必然造成粗柱胖梁，直接影響使用，因而超高層尤其是異性寫(xiě)字樓一般會(huì)使用框架與鋼結(jié)構(gòu)結(jié)合的形式

　　911倒塌的大樓，不是由于撞毀，而是由于飛機(jī)造成燃燒，慢慢超過(guò)鋼結(jié)構(gòu)的防火極限才坍塌的

　　3. 配置標(biāo)準(zhǔn)

　　寫(xiě)字樓的配置沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，即便是均為同級(jí)的寫(xiě)字樓其配置標(biāo)準(zhǔn)也不一定一樣

　　下表是三個(gè)標(biāo)桿企業(yè)的甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)，可以看出來(lái)其差異還是不小的

4. 設(shè)備差異

　　設(shè)備的差異主要拒絕于幾點(diǎn)

　　首先是寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)，甲乙丙三級(jí)的設(shè)備要求不同會(huì)產(chǎn)生不同的設(shè)備類(lèi)型及成本差異

　　其次是與規(guī)模、高度、客流有關(guān)的設(shè)備，如電梯等會(huì)因以上因素產(chǎn)生差異，比如電梯需要進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)的計(jì)算和設(shè)計(jì)，可參見(jiàn)《電梯的選擇及成本》

　　還有一點(diǎn)是跟寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)，這里說(shuō)的標(biāo)準(zhǔn)不是寫(xiě)字樓的等級(jí)，而是其他標(biāo)準(zhǔn)，如綠建標(biāo)準(zhǔn)等，關(guān)于綠建的相關(guān)知識(shí)可參見(jiàn)《綠建解析及成本增量分析》

　　5. 具體的成本測(cè)算

　　寫(xiě)字樓的成本測(cè)算本身其實(shí)跟住宅的測(cè)算類(lèi)似，沒(méi)有什么特殊的地方

　　寫(xiě)字樓成本測(cè)算最重要的是輸入條件的客觀(guān)、全面

　　5.1 寫(xiě)字樓成本科目

　　寫(xiě)字樓成本測(cè)算的科目設(shè)置與傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目基本一致

　　需要注意的是較之傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目，寫(xiě)字樓成本測(cè)算模板中設(shè)計(jì)費(fèi)及建安成本的末級(jí)科目會(huì)多不少

　　5.2 輸入條件

　　輸入條件主要體現(xiàn)在技術(shù)指標(biāo)表和配置標(biāo)準(zhǔn)表中

技術(shù)指標(biāo)表

有些配置標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)進(jìn)行具體的細(xì)化，如下表

配置標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)表

　　5.3 寫(xiě)字樓成本測(cè)算

　　具體的成本測(cè)算同住宅成本測(cè)算。

　　04、結(jié)語(yǔ)

　　寫(xiě)字樓的成本測(cè)算其實(shí)并不難，計(jì)算邏輯同傳統(tǒng)住宅業(yè)態(tài)，但要把輸入條件摸透，重點(diǎn)關(guān)注功能分區(qū)、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)等