寫字樓

　辦公樓的租賃和銷售活動以及租賃和銷售價格的趨勢往往是城市經(jīng)濟活力的風向標。同時，辦公樓建設的建筑經(jīng)濟在促進區(qū)域和城市圈現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展、促進經(jīng)濟轉型升級方面的作用不容低估。在太原，辦公經(jīng)濟正在蓬勃發(fā)展，但與經(jīng)濟發(fā)達的城市相比，省會辦公產(chǎn)業(yè)仍有許多不足和增長空間。

　　目前，省城已形成長風商務區(qū)、汾東商務區(qū)及汾河西岸金融集聚區(qū)為代表的太原寫字樓樓宇經(jīng)濟圈，這些典型片區(qū)的發(fā)展會帶給這座城市怎樣的可能呢？記者結合本月山西省知名房地產(chǎn)調研機構朗潤智業(yè)發(fā)布的太原首份寫字樓白皮書，進行解讀——

　　太原城市商務格局形成

　　寫字樓聚集及輻射下產(chǎn)生的寫字樓經(jīng)濟，是城市經(jīng)濟發(fā)展永不落幕的金鑰匙，對帶動稅收、消費、產(chǎn)業(yè)發(fā)展及勞動就業(yè)等意義深刻，也是拉動城市經(jīng)濟發(fā)展的重要力量之一。近日，太原朗潤智業(yè)在對太原城市商務區(qū)格局、38個甲級寫字樓樣本進行了深度調研后，發(fā)布了《2021太原寫字樓發(fā)展白皮書》，該報告顯示，太原市城市商務格局已初步形成，目前已經(jīng)形成1個中央商務區(qū)，4個核心商務區(qū)，4個非核心商務區(qū)，4個新興商務區(qū)，8個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　伴隨著城市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城市面貌擴容提質，太原寫字樓商務集聚片區(qū)已形成，由原來的單核心集聚演變成多核發(fā)展，寫字樓品質不斷提升，甲級寫字樓成為市場主流。

　　朗潤智業(yè)相關負責人分析，太原的寫字樓商務格局大致經(jīng)歷了3個階段的輪動。首先是以政務金融屬性為主的核心商務區(qū)，例如以太原市迎澤大街、府東街、南內環(huán)街為主的寫字樓項目便是案例，典型寫字樓項目有景峰國際、郵政大廈、中財大廈、國貿雙子塔、金茂大廈、賽格數(shù)碼港等。

　　其次是以商業(yè)辦公和產(chǎn)業(yè)屬性為主的核心、非核心商務區(qū)，這一階段，包含了長風親賢商圈的崛起，以及高新開發(fā)區(qū)的入場，還有城北興華街、漪汾街、城南康寧街的崛起。典型項目有梅園大廈、長安大廈、和信商座等。

　　最后一個區(qū)域，是以城市更新和產(chǎn)業(yè)升級為主的中央商務區(qū)、新興商務區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。近幾年，這一輪動板塊迅速吸引了行業(yè)內人士的注意，比如長風街的CBD，北部新城，晉陽湖北岸，太原南站以及汾東商務區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。

　　山西晚報記者走訪市場后發(fā)現(xiàn)，受太原城市格局發(fā)展進程影響，太原寫字樓集中分布于汾河東岸與四條中環(huán)線內，寫字樓聚集度高的商務區(qū)主要有迎澤府東、南內環(huán)、長風親賢、高新開發(fā)區(qū)以及長風商務區(qū)。

　　寫字樓發(fā)展水平偏低

　　雖然發(fā)展格局已成型，但目前，太原寫字樓發(fā)展水平仍然較低。從今年第一季度整體寫字樓市場的情況看，租賃需求較去年第四季度明顯放緩，本季度新增供應量較大，空置率出現(xiàn)小幅攀升。受疫情的長期影響，部分行業(yè)向上預期呈保守態(tài)度，寫字樓需求端降本增效的意愿強烈，是市場主流需求。

　　業(yè)內人士表示，省城寫字樓市場在2014年達到供求峰值，后期產(chǎn)品供求量縮水嚴重，2020年成交量不足萬方。成交均價受所售項目影響，波動較大，目前市場平均水平在每平方米萬元上下。

　　《白皮書》發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，截至去年7月的調研數(shù)據(jù)顯示，太原寫字樓日租金平均水平約2.1元/平方米。2020年太原三產(chǎn)GDP約2617億元，寫字樓容量較小，與中部六省會城市相比，寫字樓發(fā)展水平整體偏低。

　　此外，就太原市各個寫字樓商務區(qū)域來看，各區(qū)域的售價及租金不盡相同。例如，長風商務區(qū)及迎澤西商務中心分別位列租金及售價水平第一，高新開發(fā)區(qū)、南站、南內環(huán)西等商務區(qū)兩指標均較高。非核心及新興商務中心內項目較少，售價及租金受單個項目影響極大。而高新開發(fā)區(qū)項目集中，受商務中心商務氛圍濃厚影響，區(qū)位條件優(yōu)越，整體商務價值較高。

　　與此同時，各商務區(qū)甲級寫字樓空置率水平相差較大。其中，情況較好的區(qū)域是高新開發(fā)區(qū)、長風商務區(qū)、迎澤府東三個甲級寫字樓，集中分布區(qū)空置率基本在10%-20%左右的水平，相對安全可控。而其他寫字樓商務區(qū)的空置率，則受項目分布數(shù)量、交付運營周期、商務氛圍等因素的影響，空置率水平相差較大。

　　朗潤智業(yè)表示，受經(jīng)濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國各城市的辦公樓發(fā)展可分為起步期、建設期、發(fā)展期、成熟期。目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，太原作為內地城市，商務發(fā)展水平仍處于起步期。

        甲級寫字樓市場低迷

　　朗潤智業(yè)研究顯示，2013年至今，太原寫字樓在商品房市場中占比呈下降走勢，供求量持續(xù)低位運行，價值實現(xiàn)度低，銷售市場呈低迷態(tài)勢。目前，在售項目集中布局于城市南部，沿汾河兩岸、南中環(huán)、晉陽街、龍城大街等分布。

　　從租戶分布方面分析，太原甲級寫字樓進駐客戶行業(yè)主要集中在服務業(yè)、金融業(yè)以及TMT行業(yè)。其中服務業(yè)占比約27.6%；金融業(yè)占比約20.6%；TMT（信息科技、通信服務、新媒體）占比約10.8%。

　　從全市的寫字樓布局來看，銷售項目主要以甲級為主，各片區(qū)寫字樓聚集度差異明顯，從目前太原市在運營甲級寫字樓項目來看，甲級寫字樓市場平均租金水平約2.29元/平方米·天，平均空置率約28%。山西晚報記者了解到，2021年冬季，為了降低工作辦公日常開銷，減少采暖費支出，許多太原中小企業(yè)從寫字樓遷到了居民住宅，導致2021年冬季太原市的甲級寫字樓空置率一路攀升，讓商業(yè)寫字樓提前感受到寒冬的境遇。

　　但目前，太原市城市發(fā)展空間劃分明確，商業(yè)環(huán)境寬松，為城市經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐。未來，隨著城市產(chǎn)業(yè)轉型升級的進一步深化和政府招商引資力度的加大，新興產(chǎn)業(yè)、非傳統(tǒng)金融產(chǎn)業(yè)和高端服務業(yè)可能成為重要的發(fā)展突破，也將為太原寫字樓市場注入活力。