甲級(jí)寫(xiě)字樓

　　3月28日，上海土地市場(chǎng)官網(wǎng)顯示，“黃浦區(qū)小東門(mén)街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊”成功出讓?zhuān)山粌r(jià)格為135.0388億元，競(jìng)得人為上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司及上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司。

　　上海上一次成交超過(guò)百億的地塊還是2021年6月，彼時(shí)，保利以總價(jià)105.13億元競(jìng)得靜安區(qū)靈石社區(qū)N070403單元095a-02、095b-01地塊。

　　天眼查信息顯示，此次的競(jìng)得人上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司成立于2019年10月18日，大股東為上海外灘城市更新建設(shè)有限公司、上海地產(chǎn)旗下上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司、上海汽車(chē)工業(yè)集團(tuán)旗下上海尚元投資管理有限公司、上海錦江國(guó)際旗下兆炯企業(yè)管理（上海）有限公司等4家公司。其中，上海外灘城市更新建設(shè)有限公司持有上海南灘城市建設(shè)發(fā)展有限公司31%股份，為其第一大股東；上海外灘城市更新建設(shè)有限公司亦是上海外灘開(kāi)發(fā)投資（集團(tuán)）有限公司旗下全資子公司，后者隸屬于上海黃浦區(qū)國(guó)資委。而上海濱和城市建設(shè)發(fā)展有限公司則由上海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司及上海外灘開(kāi)發(fā)投資（集團(tuán)）有限公司各自持有50%股份。這些持股公司的共同點(diǎn)是其均是國(guó)資背景的企業(yè)。

　　按照地塊出讓公告，“黃浦區(qū)小東門(mén)街道黃浦江沿岸W11、W13、W15單元326-03、326-04、327-01、327-03、327-04地塊及多稼路、326-05、327-02、327-05地下空間地塊”的四至范圍是東至326-01、02地塊，西至油車(chē)碼頭街，南至外馬路，北至中山南路；土地用途為商業(yè)用地，辦公樓；土地出讓面積為66824.8平方米，起拍總價(jià)135.0388億元。

　　按照中指研究院數(shù)據(jù)，該地塊的起拍總價(jià)是上海有史以來(lái)起拍價(jià)第八貴的地塊，同時(shí)也是董家渡大區(qū)域的最后一個(gè)“巨無(wú)霸”組團(tuán)商辦地塊。

　　不過(guò)，從地塊的成交價(jià)來(lái)看，該地塊最終以底價(jià)成交，但地塊的出讓要求也頗為嚴(yán)苛。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，從地塊區(qū)位來(lái)看，位于董家渡區(qū)域，和綠地外灘中心毗鄰。董家渡區(qū)域舊改力度很大，騰籠換鳥(niǎo)的同時(shí)提升土地利用價(jià)值。從區(qū)域房?jī)r(jià)來(lái)看，早已在10萬(wàn)元以上。隨著新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目越來(lái)越多，對(duì)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)價(jià)值有提升作用。當(dāng)然，這幅地塊是商辦物業(yè)，不能用住宅的方式來(lái)衡量。但不可否認(rèn)，即便是商業(yè)物業(yè)，在環(huán)境的改善下，租金會(huì)穩(wěn)步上行，空置率會(huì)保持在較低水平。

　　從地塊的出讓要求來(lái)看，地塊的準(zhǔn)入門(mén)檻頗為嚴(yán)苛，其中提到：地塊范圍內(nèi)有文物保護(hù)點(diǎn)6處和一般歷史建筑。文物保護(hù)點(diǎn)按照相關(guān)規(guī)定程序批準(zhǔn)予以保護(hù)更新。一般歷史建筑保護(hù)更新建筑面積不少于9800平方米，具體保護(hù)更新方式以建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃管理階段審定的方案為準(zhǔn)。保護(hù)/保留的建筑面積計(jì)入容積率。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，地塊開(kāi)發(fā)有文物保護(hù)要求，這在做規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要耗費(fèi)大量成本和時(shí)間。

　　盧文曦提到，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)容面積達(dá)到27萬(wàn)平方米，但要求開(kāi)發(fā)商整體持有。換而言之，項(xiàng)目只能通過(guò)運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得投資回報(bào)。上海商辦項(xiàng)目租金回報(bào)率在5%左右，因此不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力提出要求，更重要的是對(duì)運(yùn)營(yíng)能力提出了要求。

　　另外，按照要求，商業(yè)業(yè)態(tài)以商務(wù)配套類(lèi)商業(yè)為主，如生活方式類(lèi)業(yè)態(tài)、餐飲、零售等，并以引進(jìn)中高端品牌為主。辦公業(yè)態(tài)須符合黃浦功能定位、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃導(dǎo)向，重點(diǎn)引進(jìn)持牌金融機(jī)構(gòu)。同時(shí)，受讓人簽訂土地出讓合同后三個(gè)月內(nèi)，需與引入的持牌金融機(jī)構(gòu)（3家及以上）簽訂協(xié)議，協(xié)議須明確引入持牌金融機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目開(kāi)工后一年落戶(hù)、落稅至黃浦區(qū)，并在綜合驗(yàn)收后一年內(nèi)入駐本次出讓地塊，明確后續(xù)新設(shè)企業(yè)及各類(lèi)創(chuàng)新業(yè)務(wù)優(yōu)先落戶(hù)黃浦區(qū)。