寫字樓

　　第三季度，中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的上升趨勢(shì)基本確立。隨著央行積極支持宏觀杠桿率的上升，寬信貸繼續(xù)幫助經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。在這樣的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，上海辦公樓市場(chǎng)也如期復(fù)蘇。

　　近日，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布了第三季度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告。據(jù)統(tǒng)計(jì)，第三季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸收量恢復(fù)至-6400平方米，需求強(qiáng)度較第二季度顯著提高。

　　據(jù)了解，今年二季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸收量為-8.這是2020年是2020年第一季度以來首次出現(xiàn)負(fù)值。當(dāng)時(shí)，受市場(chǎng)租賃活動(dòng)放緩、談判周期延長(zhǎng)等因素影響，上海甲級(jí)寫字樓整體空置率略有回升至16.4%，市場(chǎng)租金也略有回調(diào)至338.6元/月/平方米。

　　第三季度，上海市場(chǎng)空置率保持在16.4%，凈有效租金穩(wěn)定在336.8元/月/平方米。高利國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海指出，第三季度上海沒有新的甲級(jí)項(xiàng)目，因此部分子市場(chǎng)空置率的上升主要是由于市場(chǎng)存量項(xiàng)目釋放的空置面積較大。

　　在核心子市場(chǎng)方面，據(jù)高力國際統(tǒng)計(jì)，除受益于大宗租賃交易的東城商務(wù)區(qū)和性價(jià)比高的麗澤商務(wù)區(qū)外，其他子市場(chǎng)的空置率也有不同程度的上升。

　　除甲級(jí)寫字樓外，乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)與二季度基本持平，凈吸收量為-6.1萬平方米，空置率14.3%，凈有效租金227.9元/月/平方米。在工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)企業(yè)退租影響，凈吸收量為-4.空置率為15.5%，凈有效租金為128.3元/月/平方米。

　　嚴(yán)區(qū)海指出，寫字樓市場(chǎng)和工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)都受到互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)面積整合的影響。目前，傳統(tǒng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集群也是受影響最大的子市場(chǎng)，主要集中在北方市場(chǎng)，包括望京和中關(guān)村的寫字樓市場(chǎng)和上海的工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)。

　　據(jù)高麗國際不完全統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，僅上述三個(gè)地區(qū)新增可租賃辦公空間至少35萬平方米，其中望京寫字樓市場(chǎng)新增17萬平方米，上海地區(qū)13萬平方米，中關(guān)村寫字樓市場(chǎng)新增6萬平方米。未來一年，北部甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有近40萬平方米的新項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，上海、北清路工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)將迎來供應(yīng)高峰，總量可能超過100萬平方米。高麗國際判斷，互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)面積整合有望繼續(xù)影響2023年望京、中關(guān)村、上海市場(chǎng)。

　　回顧上海寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展背景，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，目前上海市場(chǎng)已進(jìn)入3-5年的去化周期，需求側(cè)的強(qiáng)度將決定未來的市場(chǎng)趨勢(shì)。

　　在各種因素的共同作用下，新周期下的辦公樓市場(chǎng)發(fā)生了新的產(chǎn)業(yè)變化。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，主要租戶產(chǎn)業(yè)的需求調(diào)整將顯著增加未來市場(chǎng)的不確定性。嚴(yán)區(qū)海指出，就互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)企業(yè)而言，整體政策環(huán)境已進(jìn)入正常監(jiān)管階段，自身行業(yè)流量紅利消失，頭部平臺(tái)將關(guān)注新用戶轉(zhuǎn)向關(guān)注股票用戶保留，客戶保留率和客戶單價(jià)增長(zhǎng)已成為更重要的業(yè)務(wù)指標(biāo)。當(dāng)業(yè)務(wù)壓力增加，收入增長(zhǎng)放緩時(shí)，即使沒有行業(yè)監(jiān)管政策，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也已經(jīng)到了面對(duì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)刻。

　　嚴(yán)區(qū)海指出，宏觀層面上，整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)仍處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型只是整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的縮影。當(dāng)龍頭企業(yè)開始調(diào)整，后續(xù)企業(yè)生力不足以支撐經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)，就會(huì)形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的差距期，這也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)重性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。短期內(nèi)，“降本增效”仍然是需求側(cè)的主題。