寫字樓

　　國(guó)慶節(jié)期間，上海藍(lán)港的客流量排名前五，甚至比許多熱門景點(diǎn)還要熱鬧。對(duì)于4月份剛剛接管運(yùn)營(yíng)權(quán)的王健林來說，這無疑是令人欣慰的。

　　然而，王健林似乎對(duì)此并不滿意。不久前，他還跑到河南鄭州，在河南鄭州，在那里。“只有河南·戲劇幻城”與胡寶森見面，旁邊是導(dǎo)演王超歌。外界猜測(cè)萬達(dá)和建業(yè)可能會(huì)再次攜手在文化旅游和商業(yè)領(lǐng)域合作。

　　早在今年3月，王健林就拉了一把胡寶森，一口氣拿出7億元買斷了建業(yè)地產(chǎn)10年來所有商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)。萬達(dá)商業(yè)管理公司全面負(fù)責(zé)招商、租賃、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。如今，如果有進(jìn)一步的合作，也就不足為奇了。

　　萬達(dá)的輕資產(chǎn)步伐已經(jīng)很熟悉了，最近有報(bào)道稱，它接管了五個(gè)奧克斯廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，并加快了布局。另一方面，王健林還計(jì)劃在珠海萬達(dá)商業(yè)管理部門在上海上市。

　　目前，不僅是萬達(dá)，還有徐匯、金茂、碧桂園、中海地產(chǎn)等一些不重視商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商，也開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。甚至一家老開發(fā)商也私下梳理，到商業(yè)板塊，招兵買馬，等待萬達(dá)上市后的表現(xiàn)，自己提交招股說明書。

　　房地產(chǎn)低迷，商業(yè)管理可能成為開發(fā)商突破的另一條出路。

　　商業(yè)提速

　　“地產(chǎn)一哥”其業(yè)務(wù)異軍突起。近日，碧桂園文商旅集團(tuán)完成了位于廣東惠州和四川雅安的兩個(gè)簽約項(xiàng)目。

　　其中，碧桂園文化商務(wù)旅游與惠州唐宏實(shí)業(yè)投資有限公司就惠州唐宏時(shí)代廣場(chǎng)簽訂合同，完成商業(yè)產(chǎn)品線“碧樂匯”引入當(dāng)?shù)?；雅安簽約廊橋商業(yè)區(qū)，總商業(yè)面積1.2萬平方米，為雅安市國(guó)有資產(chǎn)。

　　9月底，碧桂園文化商務(wù)旅游還與南通中大房地產(chǎn)公司簽訂了合同，雙方將與南通海門天志祥購(gòu)物廣場(chǎng)合作。這是碧桂園文化商務(wù)旅游在南通的第一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，它將擁有它“碧樂匯”引入品牌。

　　去年年底，碧桂園文商旅提出“輕重并舉，內(nèi)外并重”發(fā)展戰(zhàn)略，讓之前的商業(yè)板塊邁出腳步。截至目前，碧桂園文化商務(wù)旅游已簽約優(yōu)質(zhì)輕資產(chǎn)項(xiàng)目10余個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)超過130個(gè)，合同面積超過800萬平方米。

　　再比如，作為中海地產(chǎn)的購(gòu)物中心品牌，物中心品牌，9月30日也迎來了濟(jì)南華山環(huán)宇城、上海英海環(huán)宇坊、上海鐵像寺水街二期三個(gè)項(xiàng)目。

　　今年中海環(huán)宇業(yè)務(wù)“提速”發(fā)展預(yù)計(jì)年內(nèi)新開6個(gè)MALL，這是自成立以來新項(xiàng)目數(shù)量最多的一年。

　　此外，另一家中央企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商也在加快業(yè)務(wù)步伐。9月15日，張家港金茂秀城舉行倒計(jì)時(shí)100天啟動(dòng)儀式，預(yù)計(jì)12月23日正式開業(yè)。這是繼長(zhǎng)沙金茂秀城和南京金茂秀城之后，第三個(gè)即將到來的秀城。

　　“覽秀城”這個(gè)商業(yè)新IP，金茂前董事長(zhǎng)寧高寧。在他看來，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，尤其是大型綜合體，是保持和增加國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值的好方法。這就是他不斷建設(shè)城市的初衷。

　　與前幾年磨劍相比，今年展覽城的行動(dòng)明顯加快。據(jù)樂居財(cái)經(jīng)報(bào)道，截至2022年中，中國(guó)金茂已獲得9個(gè)展覽城項(xiàng)目，今年除張家港金茂秀城外，還將有青島金茂秀城、天津金茂匯。

　　事實(shí)證明，住宅房地產(chǎn)并不令人滿意，房地產(chǎn)企業(yè)似乎想在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域找到一定的平衡。不僅是領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，只要開發(fā)商仍有余力，就想在商業(yè)領(lǐng)域開辟另一個(gè)世界。

　　例如，民營(yíng)五朵金花之一的旭輝也在增加業(yè)務(wù)量。去年通過并購(gòu)獲得上海五棵松商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，旭輝還聘請(qǐng)韓石加盟，主持旭輝商業(yè)管理公司的日常經(jīng)營(yíng)管理。

　　今年6月，徐匯商業(yè)宣布全面開展輕資產(chǎn)合作，包括委托管理、營(yíng)業(yè)收入分享、合資企業(yè)等模式，重點(diǎn)布局上海、上海、上海、長(zhǎng)沙等核心城市。

　　緊接著次月，旭輝迎來重要組織架構(gòu)調(diào)整，設(shè)立四大平臺(tái)：地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)、商業(yè)平臺(tái)、代建平臺(tái)和職能平臺(tái)?？梢姡略O(shè)立的四大平臺(tái)中，商業(yè)平臺(tái)的地位在旭輝內(nèi)部得到了顯著提升。

　　目前，旭輝商業(yè)布局20個(gè)城市，開業(yè)14座商場(chǎng)，在營(yíng)總建筑面積96萬平方米，合計(jì)儲(chǔ)備30余座商業(yè)綜合體。

　　商業(yè)新兵兇猛，“老將”也并沒有松懈。前不久，傳言萬達(dá)商管將接管5家奧克斯廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)，并集中更名為“萬達(dá)廣場(chǎng)”。據(jù)悉，5家奧克斯廣場(chǎng)中，長(zhǎng)沙有2家，上海、青島及上海均有1家。

　　過去這一年時(shí)間，在房地產(chǎn)一片風(fēng)聲鶴唳的對(duì)照下，王健林麾下的萬達(dá)不僅游刃有余，成了所有地產(chǎn)老板眼里最羨慕的對(duì)象，甚至開始充當(dāng)起“白武士”。

　　他援手了建業(yè)、鑫苑，廣東世榮兆業(yè)(5.830, 0.03, 0.52%)，山東天元以及山西田森等數(shù)家房企，以及拿下上海SOLANA藍(lán)色港灣項(xiàng)目和上海五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

　　此外，近日有消息稱，萬科決定將公司各個(gè)區(qū)域的部分商業(yè)項(xiàng)目，調(diào)整由印力集團(tuán)管理。其中涉及的商業(yè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)49個(gè)，分布于20余個(gè)城市，涵蓋萬科廣場(chǎng)、萬科里以及2049產(chǎn)品線，總體量約200萬平方米。

　　印力董事長(zhǎng)丁力業(yè)，曾頗為自信地說，印力是國(guó)內(nèi)唯一一家不依靠銷售物業(yè)反哺的商業(yè)地產(chǎn)公司。而此次從萬科手中接下更多的管理項(xiàng)目，意在為了商業(yè)資源的城市聯(lián)動(dòng)、提升運(yùn)營(yíng)能力。

　　年初，印力就罕見地進(jìn)行了一場(chǎng)規(guī)模較大的組織架構(gòu)調(diào)整，總部在原有商業(yè)運(yùn)營(yíng)中心、資金資產(chǎn)中心、管理支持中心的基礎(chǔ)上，新設(shè)了招商中心等職能部門。此外，印力還新成立“印象匯”事業(yè)部，勾勒更為清晰的產(chǎn)品線輪廓。

　　萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官王海武，已于去年主動(dòng)請(qǐng)纓，進(jìn)入印力集團(tuán)擔(dān)任總裁，謀劃商業(yè)賽道。這是萬科第一次向收購(gòu)平臺(tái)，派出副總裁級(jí)別的高管，可見其急于改變印力無溫不火的想法。

　　隱形印鈔機(jī)

　　以往的地產(chǎn)寬松環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入門檻低，各方主體紛紛入局。如今行業(yè)出清，只有保持流動(dòng)性的房企，才能繼續(xù)兼顧商業(yè)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的資金和人才，有望向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移。在商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域，具備突出運(yùn)營(yíng)能力的地產(chǎn)商，迎來了加速布局與整合的機(jī)遇，這正是中海、金茂、碧桂園、旭輝等向商業(yè)快速邁步的原因所在。

　　此外，地產(chǎn)下行，商業(yè)能在一定程度上，能給房企提供較為穩(wěn)定的收入與現(xiàn)金流。

　　以新城控股(16.670, -0.12, -0.71%)為例，其半年度地產(chǎn)開發(fā)收入降幅明顯，但商業(yè)收入?yún)s持續(xù)增長(zhǎng)。期內(nèi)商業(yè)物業(yè)收入43.8億元，占總營(yíng)收比重為10.2%；毛利率為72.2%，同比提升1.6pct，貢獻(xiàn)毛利占公司毛利總額的33.7%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)提升明顯。

　　而大悅城(3.420, 0.03, 0.88%)的持有型業(yè)務(wù)，也表現(xiàn)優(yōu)于地產(chǎn)。它上半年新拓展6個(gè)項(xiàng)目，投資物業(yè)收入增速為14%，高于總營(yíng)業(yè)收入11%的增速。這無疑能提升其自身跨過行業(yè)低谷的信心。

　　眼下，房企尚未等到黎明的到來，要想盡快看到曙光，就必須在融資上有所收獲。境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也是這么看的，它明確表示，因銷售疲軟及債務(wù)臨近，開發(fā)商需持續(xù)發(fā)債，以緩解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　但當(dāng)前融資的放松尺度，是比較有限的。在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化，或許也能為房企減壓，提供另外的現(xiàn)金流來源。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，CMBS/CMBN的發(fā)行量為33只，發(fā)行規(guī)模為640億元，同比上升8.2%平均單只產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模上升。這些融資產(chǎn)品的底層資產(chǎn)，以零售、辦公物業(yè)為主，發(fā)行規(guī)模占比合計(jì)為63.8%。

　　商業(yè)房地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)不同，不具備快速去化變現(xiàn)的特點(diǎn)，需要完成開發(fā)周期+運(yùn)營(yíng)造活周期，并且銷售非自持部分物業(yè)，才能獲得現(xiàn)金流。

　　資產(chǎn)證券化的形式，能使企業(yè)提前收回資金、降低財(cái)務(wù)杠桿，僅僅作為部分持有人參與到項(xiàng)目中去，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利模式向輕資產(chǎn)類型的轉(zhuǎn)變。

　　9月，已有多筆資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行。如“海通-陸家嘴(9.670, -0.06, -0.62%)股份-陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)4期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行規(guī)模為30.21億元，標(biāo)的資產(chǎn)為陸家嘴世紀(jì)金融廣場(chǎng)3號(hào)樓。

　　月底，上海華潤(rùn)大廈CMBS也成功發(fā)行。該CMBS由華潤(rùn)置地作為原始權(quán)益人，名稱為“中金-上海華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，規(guī)模30億元。

　　上海華潤(rùn)大廈是位于上海建國(guó)門商務(wù)中心區(qū)內(nèi)的甲級(jí)寫字樓，擁有4萬平方米的商務(wù)商辦空間，以及約1.5萬平方米的配套服務(wù)設(shè)施。

　　這種資金回流的舉措，將是往后各家老牌商業(yè)地產(chǎn)商所追尋的。

　　華潤(rùn)置地在中期業(yè)績(jī)會(huì)上便表示，隨著中國(guó)商業(yè)公募REITs市場(chǎng)的開放，它將迎來經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)賽道價(jià)值的巨大釋放，使商業(yè)板塊成為華潤(rùn)置地新的利潤(rùn)增長(zhǎng)極。因此公司高度重視經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)下大資管業(yè)務(wù)能力的培養(yǎng)和塑造。

　　考驗(yàn)下的進(jìn)擊

　　雖然商業(yè)地產(chǎn)前途似錦，但房企在商業(yè)板塊上，也面臨著不小的考驗(yàn)。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年以來商業(yè)收入增速持續(xù)下行。在規(guī)模效應(yīng)下，23家樣本企業(yè)商業(yè)收入體量持續(xù)增長(zhǎng)，但運(yùn)營(yíng)效能的提升，并未能與規(guī)模的增長(zhǎng)形成匹配，因此他們的整體發(fā)展速度趨緩。

　　此外，大量處于中游的企業(yè)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，恒隆、合生創(chuàng)展、九龍倉(cāng)、嘉里建設(shè)商業(yè)收入均有所縮減，腰部企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力加大。

　　今年以來，疫情反復(fù)，大量的購(gòu)物中心難逃客流量下降的困境。上半年購(gòu)物中心日均客流歷經(jīng)了3月底的低谷期后，逐月走高，6月日均客流量超17000人，但整體低于2021年同期水平。典型如上海，一些典型標(biāo)桿項(xiàng)目客流僅恢復(fù)8-9成。

　　在此大環(huán)境下，除上海外，許多城市的購(gòu)物中心平均空置率都持續(xù)上行，其中上海、上海三季度平均空置率已接近10%。

　　上半年，23個(gè)典型企業(yè)整體商業(yè)收入588.5億元，逆水行舟中，僅同比去年上半年微增了2%。盡管如此，老牌商業(yè)地產(chǎn)商仍在堅(jiān)守自身的發(fā)展計(jì)劃。

　　龍湖在中期業(yè)績(jī)會(huì)上，依然提到了商業(yè)航道，直言每年都會(huì)保持10座左右的商場(chǎng)開業(yè)速度。已經(jīng)開業(yè)的商場(chǎng)，龍湖也會(huì)保持同店同比的提升，整個(gè)商業(yè)板塊力爭(zhēng)保持每年30%的復(fù)合增長(zhǎng)。

　　今年，龍湖開始有輕資產(chǎn)項(xiàng)目開業(yè)，現(xiàn)在總共在手的近130個(gè)項(xiàng)目，里面有近20個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目，主要分布在上海、上海、上海等城市。

　　新城控股、大悅城等也依然將住宅、商業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，當(dāng)作其穿越周期的核心競(jìng)爭(zhēng)力。而近兩年，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體，也在港股集中上市，目前萬達(dá)商管正走在IPO的路途中。

　　這些輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體的業(yè)務(wù)范圍不盡相同，除了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理收入，有些主體也涵蓋了住宅物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　現(xiàn)階段，商業(yè)管理有很大的市場(chǎng)空間，而且行業(yè)集中度較低，競(jìng)爭(zhēng)格局還未真正形成。作為物管的細(xì)分領(lǐng)域，商管賽道漸漸擁擠，但業(yè)內(nèi)龍頭效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，已進(jìn)入分化階段。

　　高舉高打的時(shí)代逝去，“從輕從簡(jiǎn)”的方式更受追捧，它有可能是房企突圍的途徑之一。