辦公樓

　　2022年10月24日，西安—CBRE2022年第三季度，世邦魏理仕發(fā)布《西安房地產(chǎn)市場回顧與展望》，分析西安商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展趨勢。

　　自今年年初以來，西安政府發(fā)布了各種支持、救助和穩(wěn)定維護(hù)政策，有效促進(jìn)了西安的投資吸引力，吸引了大力量，引導(dǎo)各種產(chǎn)業(yè)資源準(zhǔn)確、多點(diǎn)聚集，形成了項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)鏈之間的良性循環(huán)和有效聯(lián)系，“西”引力不斷升級(jí)。

　　2022年第三季度，細(xì)分行業(yè)業(yè)績差異化帶動(dòng)了優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求的新動(dòng)能，升級(jí)搬遷需求加速釋放；不同零售形式的優(yōu)質(zhì)零售市場差異化復(fù)蘇，場景差異化加速商業(yè)品牌聚集更新；在城市優(yōu)惠政策的支持下，投資市場將吸引更多的投資關(guān)注。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場:細(xì)分行業(yè)分化帶動(dòng)辦公需求新潛力

　　2022年第三季度，Xi安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場沒有新增供應(yīng)，整體市場成交量仍保持在687.4萬平方米。其中，甲級(jí)寫字樓成交量為169萬平方米。需求方面，雖然季內(nèi)凈吸收量較去年同期有所下降，但環(huán)比增長8%，記錄超過2.2萬平方米，全市寫字樓整體空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至32.2%。在租金方面，由于教育退租潮持續(xù)，部分項(xiàng)目租金預(yù)期持續(xù)下降，本季度甲級(jí)寫字樓市場可比租金環(huán)比下降0.5%。

　　行業(yè)沖擊加速了對(duì)升級(jí)和搬遷需求的釋放。在線教育租戶的租金回報(bào)仍在繼續(xù)。本季度，市場記錄了近7200平方米的租金回報(bào)面積。然而，在新供應(yīng)持續(xù)短缺的環(huán)境下，行業(yè)沖擊釋放的大量高質(zhì)量辦公區(qū)域進(jìn)一步釋放了升級(jí)和搬遷的需求。其中，高新區(qū)本季度承擔(dān)了近一半的跨區(qū)域升級(jí)需求。與此同時(shí)，甲級(jí)建筑之間的升級(jí)趨勢也越來越明顯。本季度，由于建筑年齡、硬件和服務(wù)的差異，對(duì)甲級(jí)辦公樓的升級(jí)需求幾乎是第一季度的兩倍。甲級(jí)建筑項(xiàng)目的持續(xù)兩極分化，可能導(dǎo)致建筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。

　　展望未來，西安第四季度可能會(huì)有一些高質(zhì)量的甲級(jí)辦公樓進(jìn)入市場，西安高質(zhì)量的辦公市場可能會(huì)迎來一個(gè)小的供應(yīng)高峰，大量高質(zhì)量的租賃區(qū)域?qū)⒋碳撛谑袌鲂枨蟮尼尫?；同時(shí)，新經(jīng)濟(jì)周期下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)將產(chǎn)生更多樣化的需求主體，高質(zhì)量的辦公市場需求將繼續(xù)演變。

　　優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場:需求差異化促進(jìn)市場迭代

　　2022年第三季度，Xi安零售物業(yè)市場沒有新增供應(yīng)。反復(fù)疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間延長，招商進(jìn)程延遲，進(jìn)而延遲交付。需求方面，零售業(yè)態(tài)占比48.3%，買家店和集合店積極布局Xi安市場，季度記錄HOWOWD2Y，KNOWIN西安第一家店開業(yè)，引領(lǐng)Z代消費(fèi)潮流；運(yùn)動(dòng)戶外品牌繼續(xù)努力，越來越專注于瑜伽、徒步旅行等細(xì)分專業(yè)領(lǐng)域，并在本季度內(nèi)錄制MAIAACTIVE，猛犸象、始祖鳥等品牌登陸西安，拓展零售市場。餐飲業(yè)占比37.1%，主要關(guān)注當(dāng)?shù)夭讼岛突疱伷放频男滦枨?。與此同時(shí)，本季度受到資本青睞的咖啡品牌繼續(xù)增持西安市場。Manner及Mstand加快國內(nèi)品牌標(biāo)桿項(xiàng)目布局。體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比8.9%，沉浸式體驗(yàn)依然是主流。在融合多種業(yè)態(tài)的嘗試下，衍生出更多細(xì)分場景，如親子、體育、電子競技等。

　　由于一些核心區(qū)域的百貨商場項(xiàng)目大規(guī)模退租，品牌擴(kuò)張需求疲軟，全市凈吸收量為負(fù)值。相應(yīng)地，整體市場空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至9.3%；購物中心一樓平均租金持續(xù)下降趨勢，環(huán)比下降0.8%。

　　2022年第四季度，33.7萬平方米的新增供應(yīng)將集中進(jìn)入市場。在不確定的宏觀事件影響下，未來新增供應(yīng)的近三分之一可能會(huì)推遲到2023年，形成供應(yīng)高峰。與此同時(shí)，繼龍湖和益田之后，本季萬達(dá)接管了鑫源的大部分回族，運(yùn)營商在西安的輕資產(chǎn)擴(kuò)張步伐加快。首席運(yùn)營商的持續(xù)增長表明，在挑戰(zhàn)下，投資者對(duì)西安市場的信心仍然積極。未來，隨著頭部開發(fā)商的輕量化和重資產(chǎn)的不斷實(shí)施，西安零售房地產(chǎn)市場可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整和迭代期。

　　投資市場:城市利好，激發(fā)投資活力

　　下半年，Xi安大宗交易市場活躍度明顯提升，本季度記錄了一筆大宗交易，正在進(jìn)行兩三筆交易。目前已經(jīng)成交的交易和正在進(jìn)行的交易都是資產(chǎn)交易，購買的標(biāo)的物仍以優(yōu)質(zhì)寫字樓為主，但更多的工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目也在尋找交易機(jī)會(huì)，受到越來越多的關(guān)注。受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控雙重因素的影響，開發(fā)商對(duì)現(xiàn)金流的追求將使大宗交易的供給側(cè)繼續(xù)增加。除了寫字樓，工業(yè)地產(chǎn)和零售地產(chǎn)的可銷售項(xiàng)目也在增加，為增加大宗地產(chǎn)交易市場的活動(dòng)奠定了基礎(chǔ)。在全國范圍內(nèi)，隨著資本繼續(xù)聚焦新經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)，Xi安工業(yè)地產(chǎn)量的增加和成熟度的提升可能會(huì)帶來更多的投資關(guān)注。