寫字樓

　　轉眼間，又是一年，上海商辦/工業(yè)地產市場終于度過了2022年的艱難時期。

　　在疫情的干擾下，經歷了互聯(lián)網大廠商退租、聯(lián)合辦公虧損、外資抄底、凈吸收負數(shù)的浪潮，迎來了年底企業(yè)復工的浪潮。上海商業(yè)/工業(yè)地產市場保持開放，市場信心和需求將迎來復蘇。

　　回顧過去一年，我們梳理選擇了2022年上海商業(yè)/工業(yè)地產十大新聞，以紀念2022年上海商業(yè)/工業(yè)地產的坎坷與進步。

　　01

　　大廠裁員過冬

　　互聯(lián)網企業(yè)退租潮

　　2022年初，受互聯(lián)網監(jiān)管全面深化等因素影響，不少大工廠被曝出歷史上規(guī)模最大的裁員，比例在20%-40%之間。龍頭互聯(lián)網企業(yè)的快速擴張戛然而止，辦公面積整合、需求萎縮、租金退出面積增加成為直接表現(xiàn)。

　　長期受益于互聯(lián)網企業(yè)擴張的工業(yè)園區(qū)市場，僅2022年第一季度就迅速降溫，互聯(lián)網科技企業(yè)租賃成交比例大幅下降至22%左右。與上一季度50%以上的成交比例相比，擴張速度明顯放緩。全年來，互聯(lián)網科技企業(yè)租賃成交面積大幅縮小至不到30萬平方米，僅為去年的23%。

　　評論選擇：大型互聯(lián)網制造商暫時停止擴張。隨著第二十屆全國代表大會報告和中央經濟會議的提出，“加快數(shù)字經濟發(fā)展”以互聯(lián)網技術為代表的數(shù)字經濟企業(yè)仍將是工業(yè)園區(qū)市場的主要需求來源。

　　02

　　上海中高風險地區(qū)所在區(qū)所在區(qū)上海中高風險地區(qū)所在區(qū)上海

　　國有房減免6個月租金

　　2022年4月22日，上海市政府發(fā)布了《關于繼續(xù)加強中小企業(yè)援助，加快困難企業(yè)恢復發(fā)展的若干措施》。2022年被列為疫情中高風險地區(qū)所在地的國有住房，對符合條件的中小企業(yè)和個體工商戶（以下簡稱）“小微企業(yè)”)，按照房屋租賃合同約定的租金標準，減免6個月的租金；其他地區(qū)減免3個月的租金。

　　截至9月底，全市房屋減租金額超過100億元，惠及約7萬家企業(yè)。全市國有企業(yè)房屋減租金約87.5億元，小微企業(yè)和個體工商戶5.8萬元。

　　評論：三年疫情期間，政府不僅保護人民健康，而且保護中小企業(yè)。2022年最大限度地減少中小企業(yè)的租金。贊美政府和國有企業(yè)開發(fā)商。

　　03

　　優(yōu)客工場5年虧損41億

　　聯(lián)合辦公二房東模式任重道遠

　　2022年5月，優(yōu)科工場公布了2021年年度報告。報告顯示，優(yōu)科工場2021年凈虧損19.96億元，上市6年。優(yōu)科工場經過多輪融資和資金支持，雖然收入一直在增長，但虧損問題一直存在和擴大。據(jù)公開披露數(shù)據(jù)顯示，2017-2020年，優(yōu)科工場凈虧損分別為3.72億元和4.72億元.45億元，8.06億元和5.08億元，加上2021年凈利潤19.96億元，短短5年，優(yōu)客工場虧損超過41億元。

　　巧合的是，共享辦公巨頭WeWork2021年業(yè)績報告同時發(fā)布，年收入較2020年下降24.7%，凈虧損擴大到44億美元以上，凈虧損率為172.72%。

　　入選點評：未來，“二房東模式”聯(lián)合辦公企業(yè)要想生存，最迫切的是找到合適的可持續(xù)盈利手段。畢04

　　上海二環(huán)唯一新的商業(yè)項目

　　中海金融中心亮相

　　自2022年8月起，位于上海二環(huán)路的中海金融中心項目開始頻繁出現(xiàn)在渠道交流會議、商會沙龍和媒體交流會議上。該項目是2022年上海二環(huán)路唯一的新銷售商辦公項目，位于金融街南拓區(qū)，是中海地產的杰作，總建筑面積約36.6萬㎡，融合總部辦公樓、合院商務、文化展區(qū)、綠地景觀廣場，傳承800年的文化底蘊，打造古今傳世地標綜合體。

　　其中，辦公樓總建筑面積約21.9萬平方米，共7棟，單棟建筑面積約3萬平方米，整層約3萬平方米㎡超大平層商業(yè)空間，鑄就首都市中心核心封面級地標，敬獻“國之重企”總部，開啟金融街金融總部辦公新時代。

　　入選點評：自2017年起，上海二環(huán)禁止新增建設用地，二環(huán)99.9%的寫字樓只租不賣。一些出售的中海金融中心堪稱絕版。希望在二環(huán)擁有資產的企業(yè)總部和投資公司，百年不遇的機會來了！

　　05

　　生物醫(yī)藥產業(yè)快速發(fā)展

　　康橋資本投資上海兩個園區(qū)

　　新冠疫情持續(xù)了三年，生物醫(yī)藥產業(yè)進入了快速發(fā)展時期，市場希望成為未來世界經濟的主導產業(yè)之一。根據(jù)上海的說法“十四五”相關規(guī)劃、醫(yī)療衛(wèi)生與新一代信息技術并列，是上海的創(chuàng)新發(fā)展“雙引擎”一是上海兩大“國際主導支柱產業(yè)”戰(zhàn)略地位不言而喻。上海已經形成?！澳戏街圃欤狈窖邪l(fā)”醫(yī)療衛(wèi)生園的格局分布。

　　2022年三季度，CBC康橋資本在上海完成了兩個生物醫(yī)學園的投資，即位于上海大興生物醫(yī)學基地的醫(yī)藥產業(yè)園項目，以及位于上海昌平中關村生命科學院三期的生物醫(yī)學園開發(fā)項目，分別占據(jù)了南北兩個核心區(qū)位。

　　評論：一切都有兩面性。疫情促進了醫(yī)療衛(wèi)生產業(yè)的高質量和快速發(fā)展，醫(yī)療衛(wèi)生產業(yè)也為疫情防治做出了突出貢獻。在后疫情時代，我們希望醫(yī)療衛(wèi)生產業(yè)能夠繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

　　06

　　凱德七折拿下東三環(huán)寫字樓

　　驚起“外資抄底”之聲

　　2022年10月17日，京東司法拍賣平臺顯示，位于上海朝陽區(qū)東三環(huán)的博瑞大廈已成功拍賣，投標人為“上海拾八時宜企業(yè)管理咨詢有限公司”拍賣成交價為20.37042億元，與29.1006億元的評估價格相比，成交價格打了70%的折扣。信息顯示，投標人成立于2022年9月29日，大股東為凱德商業(yè)設施咨詢（上海）有限公司，后者由凱德（中國）商業(yè)有限公司100%持有。

　　據(jù)媒體報道，美國黑石在11月籌集了近500億美元，以觸及中國房地產市場的底部。自10月以來，高盛、康橋、普洛斯和其他外國力量也經常采取行動，令人驚訝“外資抄底”之聲。

　　入選點評：在上海，真正的抄底機會并不多。凱德以70%的折扣拍攝了博瑞大廈，這應該只是一個價格松動的案例。從整體市場來看，沒有價格松動的跡象。上海寫字樓資產的價值然很高。

　　07

　　上海啟動

　　新一輪商圈改造升級行動計劃

　　2022年11月30日，上海市發(fā)布《上海市商圈改造升級行動計劃》（2022-2025年），啟動新一輪商圈改造升級行動。2022年，朝陽區(qū)姚家園萬象匯、石景山區(qū)首鋼園六工匯、金安環(huán)宇匯、順義區(qū)金輝港、亦莊龍湖天街、豐臺區(qū)麗澤天地等商業(yè)項目積極推進，龍福寺、亞奧會、西紅門等重點商圈商業(yè)項目年底前完成改造升級任務。2023年，將加快京西歡樂城、通州遠洋樂堤港、R&F廣場等項目落地，計劃完成崇文門、朝青等重點商圈質量提升。到2025年，在鞏固上一輪22個商圈改造提升效率的基礎上，完成新一輪54個商圈改造升級，加快王府井推進。CBD打造千億規(guī)模的國際商圈。

　　評論：商業(yè)區(qū)不僅是培育和建設國際消費中心城市的重要載體，也是辦公樓和工業(yè)園區(qū)的重要載體。新一輪商業(yè)區(qū)改造升級行動將提升商業(yè)配套設施的成熟度和便利性，賦予辦公樓和工業(yè)園區(qū)權力。

　　08

　　市場凈吸納量進入負值區(qū)間

　　125棟空置超過1萬平方米的寫字樓

　　根據(jù)高麗國際數(shù)據(jù)，2022年，上海甲級寫字樓市場凈吸收量從2021年113萬平方米迅速降至-2100平方米，乙級寫字樓市場凈吸收量從去年的33.5萬平方米降至-15萬平方米.8萬平方米，工業(yè)園區(qū)市場凈吸收量從去年142萬平方米降至-22萬平方米.7萬平方米。

　　據(jù)仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計，在上海現(xiàn)有或即將入市的項目中，空置面積已超過1萬平方米或未來幾個月將空置1萬平方米以上的辦公樓已達125棟，共639萬平方米。其中，甲級市場空置保持在10%的相對健康范圍內，但中低端市場壓力較大，整體市場空置率計算在20%-30%之間，是上海商業(yè)市場的歷史峰谷。

　　評選評論：上海辦公樓市場在抗疫三年中經歷了過山車市場的起起落落。如今，疫情政策自由化，宏觀政策溫暖，深化產業(yè)結構調整，商業(yè)市場信心有望恢復，企業(yè)選址需求有望恢復。竟，隨著許多開發(fā)商業(yè)主成為聯(lián)合辦公室“一房東”，“二房東模式”擠壓很大。

　　轉眼間，又是一年，上海商辦/工業(yè)地產市場終于度過了2022年的艱難時期。

　　在疫情的干擾下，經歷了互聯(lián)網大廠商退租、聯(lián)合辦公虧損、外資抄底、凈吸收負數(shù)的浪潮，迎來了年底企業(yè)復工的浪潮。上海商業(yè)/工業(yè)地產市場保持開放，市場信心和需求將迎來復蘇。

　　回顧過去一年，我們梳理選擇了2022年上海商業(yè)/工業(yè)地產十大新聞，以紀念2022年上海商業(yè)/工業(yè)地產的坎坷與進步。

　　09

　　上海大宗交易全年266億元

　　自用買家交易活躍

　　根據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年上海大宗交易市場共錄得266億元，同比下降59%；34宗交易，同比下降35.8%。

　　從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公是主流業(yè)態(tài)，占年營業(yè)額的77%。從買家類型來看，國內買家的營業(yè)額占85%，而國外買家則對市場表現(xiàn)出觀望態(tài)勢；自用買家比例增加48%，其中，TMT，在中央企業(yè)平臺上，金融機構的買家交易依然活躍。值得一提的是，生物醫(yī)學、醫(yī)療美容行業(yè)和出版社，行業(yè)協(xié)會可以說是今年新自用買家的代表，表現(xiàn)更加出色。

　　入選點評：雖然大宗交易量同比下降50%以上，但自用買家比例大幅提升，說明實力雄厚的企業(yè)更認可商業(yè)地產定海神針的地位。春暖花開時，大宗交易市場將出現(xiàn)小爆發(fā)。

　　10

　　疫情防控“新十條”政策實施

　　上海辦公樓迎來復工潮

　　國家和上海的疫情防控“新十條”政策實施，2022年12月19日是上海明確重點行業(yè)企業(yè)全面復工復產的第一天，上海辦公樓按下復工“加速鍵”。

　　據(jù)世邦魏理仕介紹，上海有23個辦公樓項目。截至12月20日，26個項目中有24個已不同程度復工復產，各項目客戶平均復工率為43%。根據(jù)仲量聯(lián)行對辦公樓的調查結果，截至12月20日，約30%的企業(yè)復工復產率有所提高。從長遠來看，40%的業(yè)主認為未來客戶查詢需求會逐漸增加，70%以上的業(yè)主相信客戶會回歸正常。

　　入選點評：經過三年的疫情防控，終于結束了。雖然很多人陽光明媚，但很快陽光明媚，上海又開始堵車，煙花氣息也在加速恢復。上海商業(yè)地產和工業(yè)地產的春天正在向我們走來！

　　09

　　上海大宗交易全年266億元

　　自用買家交易活躍

　　根據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年上海大宗交易市場共錄得266億元，同比下降59%；34宗交易，同比下降35.8%。

　　從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公是主流業(yè)態(tài)，占年營業(yè)額的77%。從買家類型來看，國內買家的營業(yè)額占85%，而國外買家則對市場表現(xiàn)出觀望態(tài)勢；自用買家比例增加48%，其中，TMT，在中央企業(yè)平臺上，金融機構的買家交易依然活躍。值得一提的是，生物醫(yī)學、醫(yī)療美容行業(yè)和出版社，行業(yè)協(xié)會可以說是今年新自用買家的代表，表現(xiàn)更加出色。

　　入選點評：雖然大宗交易量同比下降50%以上，但自用買家比例大幅提升，說明實力雄厚的企業(yè)更認可商業(yè)地產定海神針的地位。春暖花開時，大宗交易市場將出現(xiàn)小爆發(fā)。

　　10

　　疫情防控“新十條”政策實施

　　上海辦公樓迎來復工潮

　　國家和上海的疫情防控“新十條”政策實施，2022年12月19日是上海明確重點行業(yè)企業(yè)全面復工復產的第一天，上海辦公樓按下復工“加速鍵”。

　　據(jù)世邦魏理仕介紹，上海有23個辦公樓項目。截至12月20日，26個項目中有24個已不同程度復工復產，各項目客戶平均復工率為43%。根據(jù)仲量聯(lián)行對辦公樓的調查結果，截至12月20日，約30%的企業(yè)復工復產率有所提高。從長遠來看，40%的業(yè)主認為未來客戶查詢需求會逐漸增加，70%以上的業(yè)主相信客戶會回歸正常。

　　入選點評：經過三年的疫情防控，終于結束了。雖然很多人陽光明媚，但很快陽光明媚，上海又開始堵車，煙花氣息也在加速恢復。上海商業(yè)地產和工業(yè)地產的春天正在向我們走來！