辦公樓

　　戴德梁行發(fā)布了《2022年第四季度上海寫字樓零售市場報(bào)告》。報(bào)告指出，雖然上海寫字樓市場活動(dòng)繼續(xù)下降，但隨著疫情政策的自由化，預(yù)計(jì)市場將從2023年第二季度開始逐步恢復(fù)正常，市場成交量將大幅增加，零售市場也將迎來快速恢復(fù)期。

　　全市租金水平繼續(xù)下降，市場吸納量進(jìn)入負(fù)值區(qū)間

　　2022年，市場新增供應(yīng)量達(dá)到42.4萬平方米，較2021年下降32%。受疫情、經(jīng)濟(jì)下行壓力、外部環(huán)境不確定性等多重因素影響，部分企業(yè)出現(xiàn)面積縮小、退租現(xiàn)象，上海及五大核心商務(wù)區(qū)市場季度凈吸收量分別為-11.2萬和-8.8萬平方米。全年，上海及五大核心商務(wù)區(qū)市場凈吸收量僅為172、918平方米和3、815平方米，同比分別下降79%和99%。隨著新項(xiàng)目的進(jìn)入和市場活動(dòng)的持續(xù)下降，空置率繼續(xù)上升。上海及五大核心商務(wù)區(qū)市場空置率分別為16.0%和11.1%，分別為1.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)，同比為1.5和1.3個(gè)百分點(diǎn)。上海市租金環(huán)比下降2.8%，同比下降4.8%至每月321.5元，五大核心商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.4%至每月3.5元。

　　高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成交面積大幅減少，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)需求增長強(qiáng)勁

　　第四季度，在上海寫字樓市場租賃交易中，高新技術(shù)、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)繼續(xù)位居交易前三，分別占所有行業(yè)總交易面積的43.9%、19.1%和14.1%。全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占比下降，占各行業(yè)總交易面積的39.3%，比去年下降16.2個(gè)百分點(diǎn)。在國家政策的大力支持下，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)繼續(xù)繁榮，交易占各行業(yè)總交易面積的6.5%，比去年增長了2.0個(gè)百分點(diǎn)。從交易類型來看，續(xù)約比例在所有交易類型中繼續(xù)上升。2022年，續(xù)約占所有交易類型的26%，分別比2021年和2020年增長6.4個(gè)百分點(diǎn)和7.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　“預(yù)計(jì)市場將從2023年第二季度開始逐步恢復(fù)正常，”戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目和企業(yè)服務(wù)部主任廉峰哲說。未來一年，大量新供應(yīng)和降租將迎來租戶租賃談判的最佳窗口期，市場成交量將大幅增加。”

　　戴德梁行北區(qū)研究部主任魏東說：“第二十屆全國代表大會(huì)和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為中國工業(yè)的發(fā)展奠定了基調(diào)。未來，高端制造業(yè)、生物醫(yī)學(xué)、綠色能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、科技金融等相關(guān)領(lǐng)域仍將成為未來上海辦公市場的主要需求來源?！?/p>

　　上海零售市場將迎來快速復(fù)蘇期零售品牌趨于高端化

　　2022年第四季度，上海零售市場無新項(xiàng)目開業(yè)，全市購物中心總存量維持在1381萬平方米。本季度，疫情給市場帶來了很大的壓力，很多項(xiàng)目推遲了開業(yè)時(shí)間。值得一提的是，位于王府井商務(wù)區(qū)的原新燕莎金街購物廣場升級(jí)改造后，以“快樂購物中心”重新亮相。項(xiàng)目定位為新國潮購物中心，可以說是王府井商務(wù)區(qū)改造升級(jí)的典型代表。

　　從本季度新店開業(yè)情況來看，雖然新店開業(yè)數(shù)量明顯減少，但品牌往往是高端的，大多是時(shí)尚零售和家居品牌。例如，瑞士黑科技體育奢侈品牌X-BIONIC中國第一家旗艦店進(jìn)入上海國際貿(mào)易商城；買家店直播商城進(jìn)入王府井商業(yè)區(qū)后，也引入了美國時(shí)尚品牌，這是該品牌首次通過官方渠道在中國市場銷售；此外，日本宜得利家居本季度在上海開設(shè)了第58家和59家門店，分別位于上海豐臺(tái)區(qū)銀座和諧廣場和永旺夢樂城。在疫情下，該品牌在上海的兩家門店也表明了對上海消費(fèi)市場的持續(xù)樂觀態(tài)度。

　　2023年，隨著疫情的全面放開，上海零售市場也將迎來快速復(fù)蘇期。2022年推遲入市的項(xiàng)目大部分投資已經(jīng)完成，預(yù)計(jì)2023年上半年投放市場，全年市場可能迎來160多萬平方米的新供應(yīng)。項(xiàng)目開業(yè)將進(jìn)一步完善區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套設(shè)施，激發(fā)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)活力。

　　戴德梁行北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主任孟毅表示：“近日，上海啟動(dòng)了新一輪商業(yè)區(qū)改造升級(jí)行動(dòng)計(jì)劃，其中崇文門、東直門、朝青、中關(guān)村等區(qū)域是推進(jìn)升級(jí)的重點(diǎn)區(qū)域。預(yù)計(jì)這些地區(qū)的舊改造項(xiàng)目和停滯不前的商業(yè)項(xiàng)目將逐步振興市場，整體市場將迎來提質(zhì)升級(jí)的加速期?！?/p>

　　辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)仍是大宗交易市場的主流自用買家，交易活躍

　　2022年上海大宗交易市場共錄得266億元，同比下降59%；34宗交易，同比下降35.8%。從物業(yè)類型來看，辦公/R&D辦公是主流業(yè)態(tài)，占年?duì)I業(yè)額的77%。從買家類型來看，國內(nèi)買家的營業(yè)額占85%，而國外買家則對市場表現(xiàn)出觀望態(tài)勢；自用買家比例增加，達(dá)到48%，TMT、國有中央企業(yè)平臺(tái)和金融機(jī)構(gòu)的買家交易仍然活躍。值得一提的是，生物醫(yī)學(xué)、醫(yī)療美容行業(yè)、出版社和行業(yè)協(xié)會(huì)可以說是今年新自用買家的代表，表現(xiàn)更加出色。隨著公開發(fā)行REITS的擴(kuò)張，資本信心也在逐漸增強(qiáng)。此外，標(biāo)準(zhǔn)工廠、專業(yè)工業(yè)園區(qū)、長期租賃公寓和商業(yè)形式也將引起投資者的關(guān)注。

　　戴德梁行北區(qū)資本市場部執(zhí)行董事楊磊表示：“疫情政策放開后，投資機(jī)構(gòu)的差旅調(diào)查將不再有限。預(yù)計(jì)2023年上半年大宗交易市場將出現(xiàn)小爆發(fā)?！?/p>

　　工業(yè)廠房租金穩(wěn)定增長高端工業(yè)園區(qū)需求依然旺盛

　　截至2022年底，上海工業(yè)園區(qū)總存量達(dá)到3345萬平方米，其中上海工業(yè)園區(qū)約913.5萬平方米。從土地出讓情況來看，新增供應(yīng)主要集中在亦莊和大興地區(qū)；從租金來看，工業(yè)廠房市場平均租金達(dá)到2.8元/平方米/天。受先進(jìn)產(chǎn)業(yè)政策的推動(dòng)，間接抵消了近年來疫情的影響。工廠租金略有波動(dòng)和上升，整體保持穩(wěn)定；從近年來空置率的變化來看，上海生產(chǎn)廠房空置率持續(xù)下降。在上海減量化發(fā)展政策和先進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響下，空置率可能會(huì)進(jìn)一步下降。2022年，工業(yè)園區(qū)新增供應(yīng)減少，租金逐步回升。隨著生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對高端工業(yè)園區(qū)的需求依然旺盛。