甲級寫字樓

　　受第五波新冠疫情影響，上海穩(wěn)步復(fù)蘇的寫字樓及商鋪租賃活動在今年第一季下半季轉(zhuǎn)趨平靜，拖累租金表現(xiàn)。

　　戴德梁行上海董事總經(jīng)理、項目及企業(yè)服務(wù)部主管蕭亮輝在4月7日的記者會表示,2022年第一季度上海甲級寫字樓平均租金每平方英尺（約0.09平方米）55.6港元,較上季下跌0.9%,較去年同期下跌3.1%,與2019年第一季度高位相比則下跌26.8%。

　　今年一季度中環(huán)超甲級寫字樓租金按季下跌0.8%，同比下降1.3%，跌幅持續(xù)收窄。上海中環(huán)過去數(shù)年蟬聯(lián)全球最貴CBD，因此很多企業(yè)為了考慮節(jié)省成本遷出中環(huán)，把總部搬至銅鑼灣、港島東甚至九龍區(qū)，近年來“去中環(huán)化”趨勢日益明顯。

　　蕭亮輝預(yù)測,第二季度上海寫字樓租賃價格受第五波疫情影響將繼續(xù)下跌0.5%至1%,核心區(qū)租金降幅將稍低于非核心區(qū)。

　　銀行、金融業(yè)仍為租賃龍頭

　　今年第一季度，受益于上海商業(yè)活動逐步恢復(fù)正常,企業(yè)擴張需求加大,上海寫字樓凈吸納量錄得24.51萬平方英尺,凈吸納量已連續(xù)三季錄得正數(shù)。

　　其中，銀行與金融行業(yè)仍是寫字樓新租賃交易的龍頭行業(yè),占一季度新租賃交易面積的34.7%，其次為消費品及制造業(yè)，占比達12.8%。隨著第五波疫情逐漸穩(wěn)定及下半年新項目落成,蕭亮輝預(yù)計今年寫字樓凈吸納量將達到30萬至50萬平方英尺。

　　據(jù)了解，今年第一季度，Invesco(景順）、CLSA（中信里昂）、花旗銀行均在中環(huán)增加了租賃面積，其中Invesco在中環(huán)核心區(qū)的怡和大廈新增租賃了3.7萬平方英尺。

　　寫字樓待租率方面,第一季度待租率基本與上一季度持平,穩(wěn)定在13.6%。蕭亮輝表示：“下半年在非核心地區(qū)將有三個大型項目相繼落成，總樓面面積約有230萬平方呎，相信新項目將刺激租戶的擴充或搬遷活動，但龐大的供應(yīng)量將難免于短期內(nèi)推高整體市場的待租率至大約16%-17%水平?！?/p>

　　他預(yù)計,未來五年上海每年將新增約190萬平方英尺寫字樓供應(yīng)面積,期待隨著經(jīng)濟活動恢復(fù)正常,市場需求能吸納新增供應(yīng)。

　　商鋪租金跌至谷底

　　由于新一輪社交距離措施收緊，人流驟減及消費氣氛轉(zhuǎn)弱，上海零售市場“雪上加霜”。根據(jù)上海特區(qū)政府統(tǒng)計處公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份零售業(yè)總銷貨價值的臨時估計為252億港元，同比下跌14.6%。與2021年同期比較，2022年前兩個月合計的零售業(yè)總銷量的臨時估計下跌7.6%。

　　零售行業(yè)遇冷，商鋪租賃市場首當其沖。戴德梁行執(zhí)行董事、上海商鋪部主管林應(yīng)威指出,近兩年來上海零售商鋪租金幾乎降至谷底,主要零售地區(qū)鋪租全線下跌。因此新一波疫情對零售商鋪租金影響并不顯著,大部分地區(qū)租金按季跌幅低于3%,銅鑼灣地區(qū)錄得4.5%的較大跌幅。受“限聚令”影響,上海主要消費區(qū)的飲食店鋪租金也較去年同期下跌約3%。

　　上海四大主要消費區(qū)（銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀及旺角）不少商鋪倒閉或無法營業(yè),商鋪空置率有所上升。其中，旺角區(qū)的商鋪空置率達到16.4%。然而，相比2020年疫情爆發(fā)之初,四大消費區(qū)的空置率已下跌了2.6%至7.2%。

　　林應(yīng)威指出：“疫情下，業(yè)主的態(tài)度各有不同，大致可分為三類：第一類是寧愿暫時將鋪位空置，靜待優(yōu)質(zhì)的長期租戶；第二類是傾向以兩至三年的租賃形式，租給具品牌實力的大型商戶；最后一類是租予口罩及防疫用品的這類租期較短的商戶?！?/p>

　　隨著疫情近日轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定，社交距離措施有望陸續(xù)放寬，加上新一輪消費券加碼帶動下，預(yù)計整體商鋪租金第二季下跌的空間不大，并有望在第三季逐漸復(fù)蘇。