甲級(jí)寫字樓

　　CBRE世邦魏理仕最近發(fā)布了《上海甲級(jí)寫字樓租戶普查三年演變》。報(bào)告顯示，新增供應(yīng)集中進(jìn)入市場(chǎng)、新冠肺炎疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場(chǎng)和政策環(huán)境的變化，共同塑造了近三年上海寫字樓市場(chǎng)前所未有的巨大變化。新增供應(yīng)驅(qū)動(dòng)需求增加，現(xiàn)有物業(yè)租戶迭代更新，企業(yè)入駐搬遷熱情高漲，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)近三年實(shí)現(xiàn)了數(shù)量和質(zhì)量的飛躍。

　　本次調(diào)查收集整理了138棟甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目中2753棟(辦公面積約520萬(wàn)平方米)入駐企業(yè)的數(shù)據(jù)，并與2019年的調(diào)查結(jié)果進(jìn)行了對(duì)比，分析了近三年甲級(jí)建筑中租戶遷入、遷出、擴(kuò)大租金、減少租賃活動(dòng)的規(guī)模、背景原因和選址趨勢(shì)。

　　上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)“創(chuàng)新”引領(lǐng)租戶結(jié)構(gòu)演變。報(bào)告顯示，金融(30%)、TMT（21.6%）、專業(yè)服務(wù)(11.6%)是上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)前三大需求來(lái)源，與2019年一致，但占比持續(xù)上升。從細(xì)分行業(yè)來(lái)看，在保險(xiǎn)、證券、基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)，金融技術(shù)在數(shù)字化升級(jí)的背景下迅速崛起。在TMT領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)plus服務(wù)和新媒體已經(jīng)成為三年來(lái)新增面積和增長(zhǎng)率最突出的行業(yè)，軟件開發(fā)、人工智能和大數(shù)據(jù)已經(jīng)成為該領(lǐng)域的后起之秀。此外，以醫(yī)藥和生命科學(xué)為代表的高科技產(chǎn)業(yè)，以消費(fèi)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、低碳化為特征。

　　從中外租戶的構(gòu)成來(lái)看，中資金融、TMT、近年來(lái)，專業(yè)服務(wù)等行業(yè)企業(yè)在上海不斷擴(kuò)張，對(duì)辦公質(zhì)量的要求不斷提高，逐漸成為上海甲級(jí)寫字樓租賃需求的支柱。在區(qū)位選擇方面，中國(guó)租戶在金融街、東二環(huán)路、奧林匹克體育和新興商務(wù)區(qū)具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，反映了他們對(duì)新建建筑的強(qiáng)烈偏好。相對(duì)而言，外國(guó)租戶的權(quán)重有所下降，但甲級(jí)寫字樓的總租賃面積并沒有減少。借助過(guò)去三年的市場(chǎng)機(jī)會(huì)窗口，積極實(shí)施租賃擴(kuò)張和升級(jí)搬遷計(jì)劃。同時(shí)，外國(guó)租戶保留率高，反映了選址規(guī)劃強(qiáng)、決策周期長(zhǎng)、謹(jǐn)慎的特點(diǎn)。

　　從租戶規(guī)模來(lái)看，2019年，1萬(wàn)平方米及以上大面積租戶數(shù)量和總租賃面積的比例有所上升：甲級(jí)寫字樓租戶數(shù)量從46上升到79，總租賃面積從24%上升到30%，其中金融和TMT龍頭中資企業(yè)是增長(zhǎng)的主力軍。2000-5000平方米的腰部租戶數(shù)量在所有區(qū)域增加最多。受益于TMT和工業(yè)企業(yè)的增長(zhǎng)，三年內(nèi)比例從11%上升到15%。該區(qū)域企業(yè)質(zhì)量要求高，選擇范圍廣，決策流程短，已成為市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

　　從行業(yè)選址的關(guān)鍵區(qū)域來(lái)看，CBD和麗澤是最具吸引力和增長(zhǎng)性的商業(yè)區(qū)。報(bào)告指出，CBD已成為除TMT外各行業(yè)租賃面積最大的商業(yè)區(qū)，也是過(guò)去三年金融、專業(yè)服務(wù)、醫(yī)藥、生命科學(xué)等行業(yè)租賃面積最大的商業(yè)區(qū)。麗澤作為上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)第四大商務(wù)區(qū)，在城市總體規(guī)定“金融+技術(shù)”功能定位的指導(dǎo)下，金融、TMT、制造業(yè)、能源、公用事業(yè)等行業(yè)租戶的新租賃面積位居各商務(wù)區(qū)前列，也受到中外租戶的青睞。

　　上海甲級(jí)寫字樓觀察一：搬遷還是續(xù)租？

　　租戶選擇搬遷還是留在現(xiàn)有建筑物，不僅取決于自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和行業(yè)環(huán)境，還受到市場(chǎng)租賃環(huán)境的影響。

　　報(bào)告顯示，銀行、保險(xiǎn)、電信通信、法律、會(huì)計(jì)、醫(yī)藥、生命科學(xué)等行業(yè)租戶具有較強(qiáng)的規(guī)模實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，穩(wěn)定性高，現(xiàn)有建筑保留率超過(guò)60%。其他保留率相對(duì)較低的金融、電子商務(wù)、新媒體、汽車、消費(fèi)品等行業(yè)受市場(chǎng)和政策環(huán)境影響波動(dòng)較大。由于市場(chǎng)選擇空間的增加，大多數(shù)處于中間位置的行業(yè)都有更強(qiáng)的升級(jí)搬遷意愿。

　　在選擇新建筑或現(xiàn)有建筑時(shí)，金融是新建筑中租賃面積最大的行業(yè)，主要吸引保險(xiǎn)、證券和基金租戶的擴(kuò)張和升級(jí)，以及傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)總部、后臺(tái)部門和金融科技公司?，F(xiàn)有建筑的金融遷出大于遷入，主要是中小金融機(jī)構(gòu)的退出或更換。TMT在新建和現(xiàn)有建筑中非?；钴S，新建建筑占總租賃面積的43%是所有行業(yè)中最高的。醫(yī)藥生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、能源公用事業(yè)、制造業(yè)租戶對(duì)新建建筑的偏好相對(duì)較低。醫(yī)藥生命科學(xué)租戶遷入現(xiàn)有建筑的面積遠(yuǎn)高于遷出。

　　上海甲級(jí)寫字樓觀察二：擴(kuò)租 or 減租？

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，過(guò)去三年既有樓宇內(nèi)留存租戶擴(kuò)租或減租活動(dòng)也較往年更為活躍。其中21%數(shù)量的租戶在樓內(nèi)擴(kuò)租，去化了既有樓宇9%的租賃面積，同時(shí)有12%數(shù)量的租戶減租，騰退出5%的租賃面積。

　　分行業(yè)來(lái)看，金融在樓內(nèi)擴(kuò)租的數(shù)量和面積遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，主要來(lái)自傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整所致，但減租面積較少。專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)樓內(nèi)擴(kuò)租的面積和租戶數(shù)量?jī)H次于金融，而減租的面積和租戶數(shù)量則較少。醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)面積調(diào)整幅度也較小，由于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)在甲級(jí)寫字樓租賃的多為前端的市場(chǎng)、服務(wù)性部門，面積需求相對(duì)可控。TMT、能源及公共事業(yè)管理擴(kuò)租和減租的租戶數(shù)量都較少，但通常涉及大型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)務(wù)方向調(diào)整，因此單個(gè)企業(yè)平均擴(kuò)租和減租面積都比較大。

　　上海甲級(jí)寫字樓觀察三：區(qū)域升級(jí) or 區(qū)域降級(jí)？

　　區(qū)域升級(jí)是過(guò)去三年占比最大的搬遷流向類型，其次為同區(qū)搬遷，但同區(qū)搬遷相對(duì)區(qū)域降級(jí)和跨區(qū)平移的優(yōu)勢(shì)并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡。

　　從租戶來(lái)源地看，商務(wù)區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域是最大的租戶搬遷來(lái)源地，為整體甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)貢獻(xiàn)24%的搬遷需求。CBD是租戶搬遷最大的來(lái)源商務(wù)區(qū)，但大部分遷至同區(qū)內(nèi)的其他樓宇。金融街是對(duì)跨區(qū)搬遷需求貢獻(xiàn)最大的商務(wù)區(qū)，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD。CBD同時(shí)也是租戶搬遷的首選目的地，除了來(lái)自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來(lái)自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選。

　　從行業(yè)角度看，金融和TMT的區(qū)域升級(jí)和降級(jí)活動(dòng)是所有行業(yè)中最活躍的，TMT比金融更集中（升級(jí)大于降級(jí)）。此外，制造業(yè)、醫(yī)藥和生命科學(xué)也反映了更高的集中度，而專業(yè)服務(wù)和其他行業(yè)的體育娛樂則較低。

　　“預(yù)計(jì)2023-2025年上海甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)總量將保持高達(dá)131萬(wàn)平方米，這將對(duì)租戶的需求起到開放和排水的作用。此外，成熟商務(wù)區(qū)還將通過(guò)租戶調(diào)整向市場(chǎng)釋放可觀的可租面積，市場(chǎng)有望繼續(xù)多點(diǎn)開花。未來(lái)三年，高質(zhì)量的需求將重塑辦公空間格局。隨著企業(yè)間人才競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈和企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，核心商務(wù)區(qū)、擴(kuò)張區(qū)和交通設(shè)施成熟的新興商務(wù)區(qū)將成為越來(lái)越多企業(yè)辦公的首選?！?/p>