商業(yè)地產(chǎn)

　　隨著銀行業(yè)危機(jī)的爆發(fā)，市場對美國商業(yè)地產(chǎn)信貸緊縮的擔(dān)憂日益加劇，許多華爾街投資銀行警告說，美國商業(yè)地產(chǎn)可能成為繼銀行業(yè)之后的“雷聲”行業(yè)。

　　凱投宏觀是警告商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險的最新機(jī)構(gòu)。凱投宏觀表示，美國商業(yè)地產(chǎn)與小銀行的聯(lián)系非常脆弱，在最近的銀行體系壓力下，商業(yè)地產(chǎn)沒有得到足夠的關(guān)注。

　　凱投宏觀集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尼爾·斯林周一在一份報告中表示，“美國商業(yè)地產(chǎn)貸款主要由中小銀行主導(dǎo)”，美國中小銀行占商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域未償貸款的70%。他指出，貸款的減少可能會增加“資本價值的下行壓力”。

　　“在最壞的情況下，小銀行和商業(yè)地產(chǎn)之間可能會形成一個‘惡性循環(huán)’，對這些銀行健康的擔(dān)憂導(dǎo)致存款外逃?！狈催^來，這將導(dǎo)致“銀行收回商業(yè)地產(chǎn)貸款，加速資產(chǎn)基礎(chǔ)關(guān)鍵部分行業(yè)的衰退，加劇人們對銀行健康狀況的擔(dān)憂，從而完成惡性循環(huán)”。

　　危機(jī)傳導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)地產(chǎn)

　　目前，包括美國銀行、高盛銀行、摩根士丹利銀行、摩根大通銀行、瑞信銀行在內(nèi)的越來越多的華爾街銀行正在警告美國商業(yè)地產(chǎn)可能爆發(fā)危機(jī)的前景。

　　瑞信認(rèn)為，危機(jī)可能會從銀行業(yè)傳導(dǎo)到商業(yè)地產(chǎn)。與此同時，摩根大通資產(chǎn)管理公司首席執(zhí)行官Georgegatch也在歐洲媒體峰會上警告說，在美聯(lián)儲大幅收緊貨幣政策后，商業(yè)地產(chǎn)成為全球市場的關(guān)鍵風(fēng)險之一。

　　凱投宏觀Shearing表示，房地產(chǎn)行業(yè)問題一直是“重大危機(jī)的核心”，如2007年至2008年的全球金融危機(jī)、20世紀(jì)80年代和90年代的美國儲蓄和貸款危機(jī)、1973年至1975年的英國“次級銀行危機(jī)”和“1929年的大崩潰”。

　　“如果房地產(chǎn)將成為銀行體系中更深層次壓力的來源，那么應(yīng)該關(guān)注的領(lǐng)域可能是商業(yè)地產(chǎn)，”他說，“最近幾天，這已經(jīng)成為人們關(guān)注的焦點，尤其是在美國，但與銀行體系的聯(lián)系——這是脆弱性的真正來源——在討論中沒有得到足夠的關(guān)注。”

　　凱投宏觀表示，商業(yè)地產(chǎn)市場包括工業(yè)和零售地產(chǎn)，以及辦公樓和公寓。在Shearing看來，由于硅谷銀行本月早些時候倒閉，小銀行的存款基礎(chǔ)面臨壓力，商業(yè)地產(chǎn)貸款可能會收緊。

　　根據(jù)美國銀行和高盛的分析，中小銀行在美國承擔(dān)了多達(dá)68%至80%的商業(yè)地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。一旦中小銀行被迫提高流動性儲備，收緊貸款，美國商業(yè)地產(chǎn)將面臨信貸緊縮的影響。

　　“目前的焦點是存款外逃的風(fēng)險，因為硅谷銀行破產(chǎn)后，市場擔(dān)心中型銀行的健康狀況，擔(dān)心未投保存款超過聯(lián)邦保險上限（25萬美元）?！?/p>

　　“但這掩蓋了一個更廣泛的問題，即利率的上升導(dǎo)致資金從銀行存款轉(zhuǎn)向貨幣市場基金，因為短期證券的利率比商業(yè)銀行存款快?！?/p>

　　這將使銀行“陷入困境”，從而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的融資緊縮。銀行要么需要提高存款利率，“與貨幣市場一致，試圖通過提高再融資貸款利率來維持利潤，要么縮小資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)面，以適應(yīng)較小的存款基數(shù)”。

　　寫字樓地產(chǎn)——最脆弱的一環(huán)

　　如果商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)爆發(fā)，辦公樓地產(chǎn)很可能是商業(yè)地產(chǎn)中最脆弱的部分。

　　高盛指出，在辦公樓房地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)域性銀行占美國銀行貸款的62%，而國家銀行占38%。2023年至2024年，約有1.1萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)債到期，其中辦公貸款占債務(wù)的23%，僅次于多戶家庭的31%。

　　更值得一提的是，辦公樓地產(chǎn)的CMBS（CommercialMortgageBackedSecurities，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)拖欠率已開始上升，高盛預(yù)計未來將大幅上升。

　　高盛表示，拖欠率的上升與當(dāng)前的加息周期密切相關(guān)。雖然失業(yè)率的上升是全球金融危機(jī)期間辦公樓房地產(chǎn)拖欠率上升的關(guān)鍵驅(qū)動因素，但這一因素的影響要溫和得多。

　　瑞信還認(rèn)為，辦公樓房地產(chǎn)是房地產(chǎn)領(lǐng)域最大的風(fēng)險。首先，由于商業(yè)房地產(chǎn)貸款市場對此類資產(chǎn)的敞口過大，家庭辦公和混合工作模式對辦公樓房地產(chǎn)基本面產(chǎn)生了持續(xù)的負(fù)面影響。

　　瑞信分析師Tayookusanya在一份報告中指出，由于利率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的利率上限繼續(xù)上升，這意味著商業(yè)地產(chǎn)貸款的新估值可能更低，而這些貸款背后的商業(yè)地產(chǎn)抵押品可能已經(jīng)貶值。

　　由于貸款余額超過了房地產(chǎn)的價值，瑞信看到了更多關(guān)于辦公樓房東歸還鑰匙的消息。此外，銀行注意到，2023年2月，CMBS拖欠率上升了18個基點，過去12個月，許多住宅和辦公樓的拖欠率增長最大。

　　這也導(dǎo)致2022年年中美國商業(yè)地產(chǎn)價格普遍下跌4%至5%。凱投宏觀預(yù)計，美國商業(yè)地產(chǎn)價格將進(jìn)一步下跌18%至20%，“從高峰到低谷的下跌約為22%”。從機(jī)構(gòu)報告中的一張圖表也可以看出，寫字樓房地產(chǎn)可能會出現(xiàn)最嚴(yán)重的下跌。

　　“來自房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險與15年前大不相同，其后果可能對實體經(jīng)濟(jì)的損害要小得多。但在等待最終（壞）結(jié)果的過程中，商業(yè)地產(chǎn)及其與中小型銀行的聯(lián)系尤為重要?！?/p>