商業(yè)地產(chǎn)

　　中國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金(C-REITs)市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大。

　　這是因?yàn)楦鼘捤傻恼哂?jì)劃吸收了更多的資產(chǎn)，調(diào)整了回報(bào)率，并得到了政府的大力支持。將商業(yè)地產(chǎn)（如購(gòu)物中心、百貨公司、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等）納入該計(jì)劃，有助于提高消費(fèi)者房地產(chǎn)的流動(dòng)性，也更符合刺激消費(fèi)的政策目標(biāo)。

　　與成熟市場(chǎng)相比，C-REITS市場(chǎng)規(guī)模仍然很小，約占美國(guó)REITS市場(chǎng)的1%。C-目前，REITS集中在基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)領(lǐng)域，包括兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)：特許經(jīng)營(yíng)權(quán)資產(chǎn)（包括收費(fèi)公路和公共服務(wù)）、營(yíng)業(yè)收入資產(chǎn)（包括工業(yè)園區(qū)和物流倉(cāng)庫(kù)）。

　　近日，中國(guó)監(jiān)管機(jī)構(gòu)將特許經(jīng)營(yíng)權(quán)C-REITS的凈現(xiàn)金流分配率從4%調(diào)整為基金存續(xù)期內(nèi)5%的內(nèi)部收益率，同時(shí)將經(jīng)營(yíng)收益權(quán)C-REITS的凈現(xiàn)金流分配率從4%降低到3.8%。降低后者的分配率也應(yīng)擴(kuò)大合格的商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)池。

　　收費(fèi)公路REITS在存續(xù)的C-REITS中占很大比例。但由于2022年交通量下降和通行費(fèi)暫免政策，2022年大部分REITS的可分配利潤(rùn)低于預(yù)測(cè)水平。相比之下，大多數(shù)工業(yè)園區(qū)、倉(cāng)庫(kù)和環(huán)保REITS都達(dá)到了預(yù)期的可分配利潤(rùn)水平。

　　此外，C-REITS市場(chǎng)擴(kuò)張將得到監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)的額外配售的支持，為進(jìn)一步的資產(chǎn)收購(gòu)提供資金。截至2023年3月底，已有5家C-REITS申請(qǐng)額外配售。

　　不過(guò)，與成熟市場(chǎng)相比，C-REITS市場(chǎng)仍處于初始發(fā)展階段，C-REITS市場(chǎng)杠桿要求更嚴(yán)格，結(jié)構(gòu)更復(fù)雜，缺乏專門的法律法規(guī)和稅收優(yōu)惠。