寫字樓

　　近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)布了2022年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，由于今年1月和2月上海寫字樓租賃需求強(qiáng)勁，一季度需求保持強(qiáng)勁勢(shì)頭，但受3月疫情影響，短期內(nèi)市場(chǎng)可能面臨壓力。

　　辦公樓方面，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，第一季度全市凈吸納量錄得29.5萬(wàn)平方米，其中全市中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量錄得4.4萬(wàn)平方米。盡管浦西地區(qū)不同行業(yè)的需求依然旺盛，但由于可租賃面積稀缺，市場(chǎng)整體凈吸納量有限。

　　不過(guò)，多家商業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的報(bào)告均指出，上海今年第一季度空置率持續(xù)下降。CBRE的報(bào)告顯示，陸家嘴以較具競(jìng)爭(zhēng)力的租金策略吸引來(lái)自包括世紀(jì)大道、四川北路、南京西路等置換需求，錄得近四年來(lái)單季凈吸納量新高，除金融的升級(jí)擴(kuò)租外，也不乏專業(yè)服務(wù)等其他行業(yè)布局，推動(dòng)核心商務(wù)區(qū)去化再度提升，空置率降至10%以下。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告，浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)至5.8%，同時(shí)即將竣工的項(xiàng)目收到大量預(yù)租問詢。而在強(qiáng)勁租賃勢(shì)頭的帶領(lǐng)下，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至8.9%。

　　租金方面，高力國(guó)際的報(bào)告顯示，該季度上海全市整體租金持續(xù)上漲，核心區(qū)的租金環(huán)比上漲1.4%至人民幣9.16元每平方米每天，次中心區(qū)的租金環(huán)比上漲0.7%至人民幣6.15元每平方米每天。不過(guò)，CBRE指出，上海受近期疫情規(guī)模性反彈租賃受阻，預(yù)期業(yè)主后續(xù)將隨行就市調(diào)整租金以應(yīng)對(duì)去化放緩的可能。

　　高力國(guó)際指出，上海疫情的后續(xù)影響可能對(duì)于未來(lái)寫字樓市場(chǎng)的走勢(shì)帶來(lái)不確定性。對(duì)于品質(zhì)較好的物業(yè)，在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中受到青睞。

　　仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳在線上發(fā)布會(huì)上回答媒體提問時(shí)表示，在疫情的影響下，機(jī)會(huì)型的投資在辦公樓投資中很少見了，疫情過(guò)后對(duì)價(jià)格的心理預(yù)期也會(huì)越來(lái)越大，上海的租賃投資分化會(huì)加大。

　　不過(guò)，王岳指出，真正決定辦公市場(chǎng)的表現(xiàn)是市場(chǎng)周期，和2020年一樣，疫情只能算是擾動(dòng)因素，租金不會(huì)大幅度下跌。但是從未來(lái)的預(yù)期來(lái)看，和去年年底相比，仲量聯(lián)行調(diào)整了2022年全年凈吸納量的預(yù)計(jì)，下調(diào)了20%?！凹僭O(shè)全社會(huì)能在5月復(fù)工復(fù)產(chǎn)，今年市場(chǎng)租金有一定下行壓力，特別是第二、第三季度，但對(duì)2023年以后還是持續(xù)看好。”王岳表示。

　　值得一提的是，從投資市場(chǎng)來(lái)看，第一季度大宗交易走強(qiáng)。CBRE的報(bào)告顯示，2022年第一季度，上海物業(yè)投資市場(chǎng)共錄得12筆大宗交易，交易金額共計(jì)226.5億元，環(huán)比下降36.4%，同比上升91.8%。盡管該季度時(shí)值春節(jié)假期，疊加季末疫情突襲申城，季內(nèi)成交總額依舊高于近五年同期均值。其中，投資型交易依舊占據(jù)主導(dǎo)，自用型交易占25%，側(cè)面反映目前投資者意向逐漸走強(qiáng)。

　　仲量聯(lián)行表示，今年第一季度，大部分的外資買家都陸續(xù)返場(chǎng)，但受疫情影響，后市增加觀望情緒，內(nèi)資買家依舊是自用為主。

　　根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，根據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型，寫字樓交易占首位，其中一半來(lái)自電子和智能技術(shù)相關(guān)行業(yè)的自用買家購(gòu)買寫字樓。過(guò)去兩年高新技術(shù)企業(yè)的活躍租賃需求，使得更多的投資者聚焦于創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)密集、氛圍相對(duì)成熟的領(lǐng)域。因此，在張江的幾筆交易中，楊浦等科創(chuàng)高地的交易量很大。