商業(yè)地產(chǎn)

　　華潤(rùn)置地正在加快商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化。

　　10月25日，華潤(rùn)置地成功發(fā)行10年期“石家莊萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）”發(fā)行規(guī)模30.01億元，發(fā)行利率4.0%，是市場(chǎng)第一單10年期CMBS，同行一般每三年重定價(jià)拆期CMBS。

　　這支CMBS計(jì)劃經(jīng)理和領(lǐng)先的銷售機(jī)構(gòu)是中信證券。中信證券多次與華潤(rùn)置地合作，協(xié)助其于2020年11月發(fā)行首款商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模25.01億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)為上海萬(wàn)象城。

　　據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)置地已獲批8款商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模約251.82億元。

　　除上述兩個(gè)訂單外，還包括20.8億元華潤(rùn)置地萬(wàn)象一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、30億元上海華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、21億元沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)象匯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、45億元上海萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、30億元中金上海華潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、50億元上海萬(wàn)象城資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃

　　CMBS屬于ABS一種以商業(yè)地產(chǎn)租金為基礎(chǔ)的資產(chǎn)（資產(chǎn)支持證券）。CMBS目標(biāo)物業(yè)為石家莊萬(wàn)象城，于2018年11月開業(yè)，與2004年開業(yè)的上海萬(wàn)象城相比是合適的“新人”。

　　石家莊萬(wàn)象城開業(yè)四年來(lái)，已從成長(zhǎng)期進(jìn)入成熟期。

　　據(jù)華潤(rùn)置地公布，石家莊萬(wàn)象市位于石家莊市橋西區(qū)。近20萬(wàn)平方米的商業(yè)空間匯集了300多個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌，出租率超過(guò)96%。集時(shí)尚奢華、特色餐飲、娛樂休閑、親子互動(dòng)等功能于一體。

　　方正證券首席分析師韓振國(guó)指出，資產(chǎn)證券化不僅可以滿足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所需的長(zhǎng)期資金，而且有利于提高商業(yè)水平，最大限度地提高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值。

　　華潤(rùn)置地資產(chǎn)證券化成熟商業(yè)項(xiàng)目的步伐從未停止過(guò)。

　　華潤(rùn)地產(chǎn)表示，計(jì)劃向上海證券交易所申請(qǐng)上海清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的證券化融資。根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)要求，華潤(rùn)地產(chǎn)于2022年10月在上海產(chǎn)權(quán)交易所披露。

　　據(jù)上海產(chǎn)權(quán)交易所10月披露，華潤(rùn)置地（上海）擬轉(zhuǎn)讓上海華潤(rùn)新鎮(zhèn)100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)33.93億元，主要資產(chǎn)為上海清河萬(wàn)象匯。

　　華潤(rùn)地產(chǎn)透露，證券化融資后，華潤(rùn)地產(chǎn)和萬(wàn)象生活將繼續(xù)負(fù)責(zé)上海清河萬(wàn)象匯購(gòu)物中心的業(yè)務(wù)管理，商戶租賃將繼續(xù)履行，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)將保持穩(wěn)定。

　　目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域尚未開放REITs最常見的證券化融資工具有兩種，包括發(fā)行，CMBS和類REITs。

　　方正證券指出，CMBS和類REITs同樣要求商業(yè)地產(chǎn)空置率低，租戶履約能力強(qiáng)，租金持續(xù)穩(wěn)定，但CMBS無(wú)需出表，因此無(wú)需設(shè)立有限合伙公司并完成股權(quán)交割等事項(xiàng)，因此比較REITs發(fā)行更方便快捷。

　　根據(jù)上海清河萬(wàn)象匯的股權(quán)交割規(guī)定，華潤(rùn)置地以上海清河萬(wàn)象匯為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化融資產(chǎn)品應(yīng)分類REITs。

　　這也是有例可循的。今年6月，華潤(rùn)置地價(jià)20.8億元將上海蕭山萬(wàn)象匯轉(zhuǎn)讓給中信證券，作為資產(chǎn)發(fā)行類REITs項(xiàng)目?jī)?chǔ)架規(guī)模80億元，一期發(fā)行規(guī)模20.8億元，即“中信金石-華潤(rùn)置地萬(wàn)象一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，期限是3+2年利率為3.43%-3.9%。

　　根據(jù)界面新聞，CMBS和類REITs發(fā)行期限較長(zhǎng)，可達(dá)15-20年，10-15年。

　　華潤(rùn)置地是國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊，2019年成為繼萬(wàn)達(dá)之后第二家租金收入突破百億的國(guó)內(nèi)房企。

　　今年上半年，華潤(rùn)置地購(gòu)物中心租金收入約61.9億元。截至2022年6月30日，已有74個(gè)購(gòu)物中心在營(yíng)項(xiàng)目；有24個(gè)辦公樓在營(yíng)項(xiàng)目。

　　雖然可以形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但商業(yè)地產(chǎn)投資大，回報(bào)周期長(zhǎng)，大量資本沉淀會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的財(cái)務(wù)壓力，實(shí)現(xiàn)金融退出是商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分。

　　縱向戰(zhàn)略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖表示，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的成功發(fā)行主要取決于商業(yè)地產(chǎn)的租售比，即凈租金/商業(yè)地產(chǎn)的市值。國(guó)外一般要求5%，國(guó)內(nèi)要求3-4%，但國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)普遍難以滿足要求，一般只有1%以上。

　　他進(jìn)一步指出，目前國(guó)內(nèi)仍有一些大型國(guó)有企業(yè)在發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品方面具有優(yōu)勢(shì)，而一些民營(yíng)企業(yè)則相對(duì)困難，一般票面利率可能達(dá)到5%-6%左右。

　　除以商業(yè)地產(chǎn)為底層資產(chǎn)外CMBS和類REITs此外，華潤(rùn)置地還獲得了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的門票。

　　今年9月22日，華潤(rùn)置地宣布，計(jì)劃將其保障性租賃住房項(xiàng)目分拆為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs計(jì)劃發(fā)行的底層資產(chǎn)為11.2億元。

　　這是國(guó)內(nèi)第四單正式申報(bào)的保障性租賃住房公募REITs，也是第一家房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)的保障性租賃住房公募REITs。