寫字樓

　　回顧2022年，在疫情的多輪影響和復(fù)雜的宏觀環(huán)境下，上海甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)需求大幅下降。自第二季度以來(lái)，由于疫情在中國(guó)許多城市的反復(fù)發(fā)生，對(duì)經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)產(chǎn)生了巨大影響，大多數(shù)企業(yè)在業(yè)務(wù)擴(kuò)張和辦公租賃決策方面都很謹(jǐn)慎。

　　隨著年底上海當(dāng)?shù)匾咔榈谋l(fā)，甲級(jí)寫字樓的訪問(wèn)量和交易活動(dòng)明顯下降，年凈吸收量為負(fù)，空置率同比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)至14.0%。由于市場(chǎng)整體觀望情緒強(qiáng)烈，成本控制驅(qū)動(dòng)的續(xù)租搬遷已成為今年的主要租賃活動(dòng)。　　新增供應(yīng)量市場(chǎng)規(guī)模突破新高

　　2022年，上海甲級(jí)寫字樓全年新增供應(yīng)約41.7萬(wàn)平方米，與去年基本持平。80%以上的新項(xiàng)目位于琶洲商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)600萬(wàn)平方米。由于疫情的影響，部分項(xiàng)目推遲到明年，或使2023年供應(yīng)達(dá)到新高。

　　全年累計(jì)凈吸收量為負(fù)市場(chǎng)需求動(dòng)力有待提升

　　今年新增供應(yīng)量與去年持平，但整體吸收量明顯下降。與去年同期約40萬(wàn)平方米相比，全年累計(jì)凈吸收量為-1130平方米，大幅減少。去年，琶洲多個(gè)新項(xiàng)目入市，吸收了海珠區(qū)積累多年的本地企業(yè)辦公空間升級(jí)需求，帶動(dòng)了項(xiàng)目的快速去化。但今年琶洲商務(wù)區(qū)本地需求明顯減少，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)溢出需求急劇下降，延長(zhǎng)了新項(xiàng)目去化周期，增加了市場(chǎng)壓力。

　　受整體經(jīng)營(yíng)環(huán)境不確定性的影響，大多數(shù)企業(yè)持觀望態(tài)度，加強(qiáng)對(duì)成本和現(xiàn)金流的控制，續(xù)租比例大幅上升。由于疫情的影響，一些企業(yè)的業(yè)務(wù)繼續(xù)萎縮，出現(xiàn)了退租或搬出核心商業(yè)區(qū)的現(xiàn)象。因此，2022年，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)存量辦公樓物業(yè)空置率普遍上升，釋放大量存量空置面積，導(dǎo)致市場(chǎng)空置壓力急劇增加，城市空置率上升至14%。

　　業(yè)主靈活調(diào)整策略，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化

　　雖然防疫措施的調(diào)整給未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了積極的信號(hào)，但考慮到辦公需求的復(fù)蘇取決于企業(yè)信心的回歸，在宏觀經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的信號(hào)更加明確之前，大多數(shù)業(yè)主繼續(xù)降低租金預(yù)期。2022年第四季度，甲級(jí)寫字樓每月平均租金166.5元，同比下降5%以上。

　　除了降低租金預(yù)期外，業(yè)主還調(diào)整了裝修、免租期等業(yè)務(wù)條款的靈活性。一些項(xiàng)目還提出了增加傭金或內(nèi)部獎(jiǎng)勵(lì)的激勵(lì)計(jì)劃，希望通過(guò)調(diào)動(dòng)辦公室租賃人員的積極性來(lái)促進(jìn)交易。

　　專業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)年內(nèi)交服務(wù)業(yè)

　　在需求方面，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)的辦公需求相對(duì)穩(wěn)定。專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融業(yè)仍是三大市場(chǎng)主力軍，全年貢獻(xiàn)了近70%的交易面積。其中，與去年相比，專業(yè)服務(wù)的需求比例從13%擴(kuò)大到28%。在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)、審計(jì)、稅務(wù)、法律等專業(yè)服務(wù)的需求不斷增加，促進(jìn)了行業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。一些機(jī)構(gòu)在華南地區(qū)增加了新的營(yíng)業(yè)點(diǎn)或擴(kuò)大了現(xiàn)有的辦公空間。

　　此外，疫情還促進(jìn)了保險(xiǎn)服務(wù)、醫(yī)療保健等行業(yè)的發(fā)展，使其辦公需求持續(xù)上升。IT行業(yè)仍然很活躍，但業(yè)務(wù)增長(zhǎng)速度有所放緩。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策監(jiān)管的影響，業(yè)務(wù)萎縮，導(dǎo)致需求逐年下降。

　　經(jīng)濟(jì)預(yù)期的改善是市場(chǎng)復(fù)蘇的關(guān)鍵

　　戴德梁行上海公司總經(jīng)理羅金良表示：“隨著政府對(duì)疫情防控措施的優(yōu)化調(diào)整，生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)活動(dòng)已恢復(fù)正常秩序，預(yù)計(jì)將修復(fù)更多實(shí)體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展信心。預(yù)計(jì)經(jīng)過(guò)第一季度的調(diào)整，市場(chǎng)活力將在第二、第三季度逐步恢復(fù)，這也將成為后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求復(fù)蘇的重要驅(qū)動(dòng)力。

　　展望明年，國(guó)際金融城有望迎來(lái)第一批優(yōu)質(zhì)物業(yè)的交付和使用，未來(lái)供應(yīng)的向東延伸將推動(dòng)上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)形成新的空間格局。市場(chǎng)迎來(lái)了更多的租賃面積，但也面臨著供需矛盾的挑戰(zhàn)。

　　珠江新城、琶洲、金融城明年將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，為市場(chǎng)帶來(lái)多元化的物業(yè)選擇。市場(chǎng)上有豐富的優(yōu)質(zhì)物業(yè)選擇，預(yù)計(jì)優(yōu)惠力度將進(jìn)一步加大，為實(shí)力雄厚的企業(yè)提供黃金窗口期?！?/p>